Avant d’accepter un mandat en assurance des copropriétés, les agents, les courtiers et les experts en sinistre doivent s’assurer d’avoir les aptitudes et les connaissances pour conseiller adéquatement leurs clients¹ et mener efficacement leurs dossiers, de la soumission à la réclamation.

Fonds d’auto-assurance

Le syndicat a l’obligation de constituer un fonds d’auto-assurance^[6] liquide et disponible à court terme affecté au paiement des franchises et des réparations des biens du syndicat lorsque le fonds de prévoyance ou l’indemnité d’assurance ne peuvent y pourvoir. 

Ce fonds doit être en mesure de couvrir la franchise la plus élevée prévue au contrat d’assurance du syndicat, à l’exception de la franchise prévue pour les protections tremblement de terre ou inondations, si celles-ci sont incluses au contrat^[7].

Et si le syndicat a eu besoin d’utiliser le fonds pour payer une franchise au cours de l’année, il devra prévoir de le renflouer au prochain budget.

Calcul du montant

Lorsqu’il établit le budget annuel, le syndicat détermine la contribution des copropriétaires au fonds d’auto-assurance, celle du fonds de prévoyance et fixe les charges communes.

Comme l’explique le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), le calcul du montant à verser au fonds d’auto-assurance dépend de deux éléments :

• Le montant déjà accumulé dans le fonds
• Le montant de la franchise la plus élevée prévue aux assurances du syndicat

« La logique est assez simple : on verse au moins la moitié de la plus haute franchise lorsque le fonds est peu capitalisé, puis on complète ce qui manque pour atteindre le montant de la franchise. Une fois ce montant atteint, il n’y a plus de contribution minimale à verser », indique le RGCQ.

Voici un exemple illustrant concrètement la règle.

Franchise la plus élevée au contrat (outre celles pour le tremblement de terre et inondation) : 100 000 $

Montant du fonds d’auto-assurance au début de l’année de référence du budget : 0 $

Contribution minimale annuelle (la moitié de la franchise) : 50 000 $

Dans cet exemple précis, le syndicat doit prévoir la capitalisation du fonds sur deux ans.

Autres exemples :

• Si le fonds contient plus de 50 000 $, mais moins de 100 000 $, il faut verser sur un an ce qui manque pour atteindre le montant de la franchise. Par exemple, si le fonds contient 75 000 $, la contribution minimale sera de 25 000 $
• Si le fonds contient exactement 50 000 $, la contribution minimale annuelle demeure de 50 000 $, puisque la première règle s’applique tant que le fonds ne dépasse pas la moitié de la franchise. Le fonds passera donc directement de 50 000 $ à 100 000 $ en un seul budget.

Notez cependant que le syndicat peut choisir de plafonner la capitalisation du fonds d’auto-assurance à 100 000 $^[8]. 

Assurez-vous d’informer vos clients du montant de la franchise qu’ils devront verser au fonds d’auto-assurance.

Attestation du syndicat

L’attestation est un portrait de l’état du bâtiment et de la situation financière, assurantielle, juridique et administrative du syndicat. Elle doit être fournie dans un délai de 15 jours à la demande d’un copropriétaire et seulement aux fins d’une transaction immobilière. Elle est obligatoire en vertu de l’article 1068.1 du Code civil du Québec.

Elle contient entre autres les renseignements suivants :

• Les montants des fonds de prévoyance et d’auto-assurance;
• Le montant de la plus haute franchise prévue au contrat d’assurance;
• Une description sommaire des : 
  • sinistres ayant affecté la partie privative faisant l’objet de la vente ou les parties communes au cours des cinq dernières années; 
  • litiges en cours faisant l’objet d’une procédure devant un tribunal et auxquels le syndicat est partie; 
  • inspections ou expertises réalisées à l’initiative du syndicat au cours des cinq dernières années et qui ont porté sur l’état général de l’immeuble ou de l’une de ses principales composantes; 
  • réparations majeures et remplacements effectués sur les parties communes ainsi que leur coût au cours des cinq dernières années et celles prévues pour les 10 années à venir.

Recours contre un copropriétaire?

Le syndicat peut-il exiger qu’un copropriétaire, considéré comme responsable des dommages, rembourse le montant assumé par le syndicat pour réparer les dommages?

Le syndicat peut seulement réclamer à un copropriétaire les dommages-intérêts résultant de sa faute, notamment en ce qui concerne le montant de la franchise ou la portion des dommages qui excède ou qui n’est pas couverte par la garantie.

Dans ce cas, le copropriétaire peut être tenu de réparer le préjudice causé par sa faute, par le fait ou la faute d’une personne dont il répond (par exemple, son enfant) ou par le fait d’un bien sous sa garde (par exemple, un électroménager),  selon ce que prévoit la déclaration de copropriété ^[13].

Il en va de même pour le recours subrogatoire des assureurs : ils ne peuvent être subrogés dans les droits de l’une des personnes suivantes pour en poursuivre une autre:

• le syndicat
• un copropriétaire
• une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire ((ce qui n’inclut pas un locataire), ou 
• une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance couvrant la responsabilité (les administrateurs, le gérant, les officiers d’assemblée))^[14].

Concrètement, même lorsqu’un copropriétaire ou une autre personne visée est responsable d’un dommage, l’assureur ne peut généralement pas exercer contre elle un recours subrogatoire. Cette limitation vise l’assureur et ne doit pas être confondue avec les recours que le syndicat peut lui-même exercer dans les situations prévues par la loi et la déclaration de copropriété.

La loi prévoit toutefois des exceptions lorsque le préjudice est corporel ou moral, ou lorsqu’il résulte d’une faute intentionnelle ou d’une faute lourde.

Les experts en sinistre doivent faire preuve d’équité et d’objectivité dans leur enquête. Leur rôle consiste à recueillir, analyser et consigner l’ensemble des faits pertinents entourant le sinistre.

Lorsque l’enquête révèle des éléments pouvant démontrer une faute lourde ou intentionnelle, ceux-ci doivent être adéquatement documentés au dossier afin de soutenir l’analyse de la réclamation et, le cas échéant, l’exercice des recours prévus par la loi.

N’hésitez pas à communiquer avec la Chambre de l’assurance à info@chambreassurance.ca pour toute question sur votre pratique professionnelle.

^{[1] Article 17 du Code de déontologie des représentants en assurance de dommages et article 26 du Code de déontologie des experts en sinistre.}

^{[2] Article 3 du Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises.}

^{[3]  Article 1073 du Code civil du Québec.}

^{[4] Article 1 Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises.}

^{[5] Article 1074.3 du Code civil du Québec.}

^{[6] Article 1071.1 du Code civil du Québec.}

^{[7] Article 2 du Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises.}

^{[8] Article 2 du Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises.}

^{[9] Article 2470 du Code civil du Québec.}

^{[10] Article 1074.1 du Code civil du Québec.}

^{[11] Article 1074.2 du Code civil du Québec.}

^{[12] Article 1073 du Code civil du Québec.}

^{[13] Articles 1074.2 et 1458 du Code civil du Québec.}

^{[14] Article 1075.1 du Code civil du Québec.}