Copropriété
L'assurance des copropriétés est un sujet complexe. Pour bien le comprendre, il faut se tenir informé et saisir toutes les opportunités de parfaire ses connaissances en la matière. Les liens, documents et outils ci-dessous sont des sources d’information complémentaires en lien avec la copropriété qui vous permettront d’être mieux outillé en la matière pour conseiller vos clients, les guider dans le choix des produits et les accompagner dans le cadre des réclamations.
Les informations présentées sur cette page concernent l’assurance des copropriétés divises. Pour ce qui est des copropriétés indivises, les assureurs les considèrent généralement comme toute autre habitation avec plusieurs propriétaires occupants. Dans ce cas, adressez-vous aux assureurs pour connaître leurs normes de souscription et discutez des besoins spécifiques de vos clients.
Avant d’accepter un mandat en assurance des copropriétés, les agents, les courtiers et les experts en sinistre doivent s’assurer d’avoir les aptitudes et les connaissances pour conseiller adéquatement leurs clients1 et mener efficacement leurs dossiers2. Voici des informations pertinentes pour parfaire vos compétences.
Description des parties privatives / de l’unité de référence
« Le syndicat doit tenir à la disposition des copropriétaires un registre contenant […] une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs parties privatives lorsque ces dernières présentent des caractéristiques semblables ». – Article 1070 du Code civil du Québec
Il ne vous appartient pas de réaliser la description des parties privatives, cette responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires. Toutefois, elle fait partie des divers documents dont vous avez besoin pour évaluer comme il faut les besoins de votre client afin de le conseiller adéquatement.
Le Bureau d’assurance du Canada (BAC) propose un modèle que vous pouvez suggérer à vos clients pour les aider à réaliser cette tâche.
Cette description permet d’identifier les améliorations apportées par les copropriétaires au fil des ans, et vise à éviter toute confusion en cas de sinistre sur ce qui est couvert par l’assurance du syndicat (tout l’immeuble y compris les parties privatives) et ce qui constitue une amélioration (couverte par l’assurance du copropriétaire).
D’ailleurs, s’il n’existe pas de description des parties privatives, les unités pourraient être considérées comme ne comportant aucune amélioration et l’assureur pourrait être tenu d’indemniser le syndicat pour la remise en état des parties privatives telles qu’elles existaient au jour du sinistre. Or, la valeur assurée de l’immeuble ne tient habituellement pas compte des améliorations apportées par les copropriétaires aux parties privatives au fil des ans. Il pourrait donc y avoir insuffisance d’assurance. De plus, en cas de perte partielle, la règle proportionnelle pourrait s’appliquer et le syndicat recevrait alors une indemnité inférieure aux dommages réels.
Important
Vous, agents et courtiers en assurance de dommages, devriez demander une copie de cette description à vos clients, syndicats ou copropriétaires, afin d’évaluer ou de réévaluer adéquatement leurs besoins et les protections requises.
Vous, experts en sinistre, devriez également demander une copie de la description des parties privatives (ou la description de l’unité de référence) afin d’identifier les améliorations apportées par les copropriétaires qui ont donné une plus-value à l’unité.
Montant d’assurance et évaluation
« Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances, prévoyant une franchise raisonnable, contre les risques usuels couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie lorsqu’elles peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie. Le montant de l’assurance souscrite doit pourvoir à la reconstruction de l’immeuble conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables à ce moment; ce montant doit être évalué au moins tous les cinq ans par un membre d’un ordre professionnel désigné par règlement du gouvernement. » – Article 1073 du Code civil du Québec
Évaluation tous les 5 ans du coût de reconstruction de la copropriété
Le syndicat des copropriétaires doit, tous les cinq ans, mandater un évaluateur membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec3 pour obtenir une évaluation du coût de reconstruction de l’immeuble.
L’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, en collaboration avec le BAC et la ChAD, a révisé la liste des éléments à inclure dans le cadre d’une évaluation pour fins d’assurance mandatée par un syndicat des copropriétaires. Demandez au syndicat une copie de cette évaluation. Si vous observez que certains éléments sont exclus de l’évaluation, discutez avec les représentants du syndicat pour leur expliquer les exigences légales et les impacts potentiels de cette situation sur l’assurance du syndicat.
Vous pouvez expliquer à votre client que cette valeur de reconstruction correspond au montant nécessaire pour reconstruire l’immeuble entier, incluant notamment les coûts de démolition, l’aménagement paysager, la mise aux normes, les frais d’honoraires professionnels, la main-d’œuvre et les taxes, et souligner l’importance d’être adéquatement protégé en cas d’un sinistre majeur. Vous pouvez également lui expliquer la règle proportionnelle qui s’appliquerait en cas de perte partielle. Enfin, rappelez à votre client qu’un assureur pourrait refuser d’assurer ce risque s’il constate que le syndicat ne prévoit pas de souscrire une assurance pour la pleine valeur de reconstruction.
Important
Agents et courtiers, demandez une copie du rapport d’évaluation et conseillez votre client en lui faisant les recommandations appropriées en lien avec l’évaluation.
Experts en sinistre, l’évaluation du coût de reconstruction réalisée pour le syndicat pourrait contenir des informations utiles sur la catégorie du bâtiment, la qualité et le type des matériaux utilisés ou autres données relatives à la construction de l’immeuble, demandez-en une copie.
Protections obligatoires du syndicat des copropriétaires
Le Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises prévoit que le contrat d’assurance de biens du syndicat doit comprendre les risques suivants4 : vol, incendie, foudre, tempête, grêle, explosion, fuites et débordements d’installations sanitaires et d’appareils raccordés aux conduites de distribution de l’eau à l’intérieur du bâtiment, grève, émeute ou mouvement populaire, impact d’un aéronef ou d’un véhicule, actes de vandalisme ou de malveillance.
Le syndicat doit également « souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers ainsi que celle des membres de son conseil d’administration et du gérant, de même que du président et du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires et des autres personnes chargées de voir à son bon déroulement »5.
Important
Agents et courtiers, vérifiez et, au besoin, proposez des ajustements aux protections prévues aux contrats de vos clients syndicats des copropriétaires.
Assurance des copropriétaires
Chaque copropriétaire doit souscrire une assurance responsabilité civile pour un montant minimal d’un million de dollars si l’immeuble comporte moins de 13 fractions et de deux millions de dollars s’il en comporte 13 ou plus6.
L’assurance du syndicat agit en première ligne7 et les sommes assumées par le syndicat pour la réparation d’un dommage doivent être réparties entre les copropriétaires, notamment lorsque les réparations sont non recevables par le contrat (absence ou insuffisance d’assurance) ou si le syndicat choisit de ne pas réclamer un sinistre.
La portion des dommages qui représente une absence ou une insuffisance d’assurance peut toutefois être réclamée par les copropriétaires à leur assureur8. Par contre, les copropriétaires doivent avoir inclus à leurs protections la Garantie complémentaire – Répartition. Ils doivent également avoir souscrit les protections visées; pour en savoir davantage à ce sujet, lisez l’article Le refoulement d’égout, exclusif au rez-de-chaussée?
Important
Vous avez un rôle important à jouer pour informer les assurés des risques auxquels ils sont exposés ainsi que les protections disponibles9, les exclusions et les limitations. En amont, vous devez poser toutes les questions nécessaires pour connaître les besoins de vos clients en vue de les conseiller adéquatement10. D’ailleurs, si un assuré refuse un avenant, il vous incombe de lui expliquer les conséquences d’une telle décision et de tout noter au dossier11.
Franchises du syndicat des copropriétaires : votre rôle-conseil
Vous n’êtes pas sans savoir que la franchise peut affecter de façon importante le coût de la prime d’assurance de votre client. Si la marge de négociation est mince pour déterminer le montant des franchises prévues au contrat de votre client, voici quatre points essentiels à garder en tête lors de la souscription ou du renouvellement des contrats des syndicats des copropriétaires.
1. L’historique de réclamations a un impact sur les montants des franchises, encouragez le syndicat à sensibiliser les copropriétaires à l’importance d’entretenir adéquatement l’immeuble et leur unité. Suggérez une liste de mesures préventives pour réduire les risques de dommages, notamment des dommages par l’eau.
2. Si les syndicats doivent d’ores et déjà détenir un fonds d’auto-assurance, informez votre client que la plus haute franchise prévue au contrat, à l’exception de celle pour les tremblements de terre ou les inondations, représentera la somme à verser au fonds d’auto-assurance à compter du 15 avril 2022.
3. Le montant de la franchise constitue une charge commune répartie parmi l’ensemble des copropriétaires, selon leur quote-part. Pour vérifier si la franchise est raisonnable, divisez-la par le nombre d’unités; vous pourrez établir le montant approximatif que devrait assumer chaque unité et comparer si ce coût s’apparente au montant que devrait habituellement payer un assuré en assurance habitation (environ de 500 $ à 1 000 $).
4. N’oubliez pas de documenter de façon détaillée vos échanges avec les administrateurs du syndicat pour en conserver une trace.
Enfin, le syndicat doit souscrire des assurances, prévoyant une franchise raisonnable, contre les risques usuels couvrant la totalité de l’immeuble. Le gouvernement pourrait déterminer par règlement les cas selon lesquels une franchise est considérée comme déraisonnable. Il ne s’est pas encore prévalu de ce pouvoir.
Pour en savoir davantage, lisez l’article : Le point sur les franchises du syndicat de copropriété.
Fonds d’auto-assurance
Le syndicat a l’obligation de constituer un fonds d’auto-assurance12 liquide et disponible à court terme affecté au paiement des franchises et des réparations des biens du syndicat lorsque le fonds de prévoyance ou l’indemnité d’assurance ne peuvent y pourvoir.
Ce fonds doit être en mesure de couvrir la franchise la plus élevée prévue au contrat d’assurance du syndicat, à l’exception de la franchise prévue pour les protections tremblement de terre ou inondations, si celles-ci sont incluses au contrat13.
La contribution minimale du syndicat au fonds d’auto-assurance s’établit chaque année au moment de déterminer les sommes à verser au fonds de prévoyance, comme suit 14:
| Montant détenu dans le fonds d’auto-assurance | Montant à cotiser pendant l’année financière |
|---|---|
| 50 % ou moins de la plus haute franchise | 50 % de la plus haute franchise |
| Plus de 50 % de la plus haute franchise | Différence entre la capitalisation du fonds et le montant de la plus haute franchise |
| Égale ou supérieure à la plus haute franchise | Pas d’obligation de cotiser |
Assurez-vous d’informer vos clients du montant de la franchise qu’ils devront verser au fonds d’auto-assurance à compter du 15 avril 2022.
Réclamer ou pas
Même si un sinistre est couvert par le contrat d’assurance du syndicat, certains syndicats choisissent de ne pas réclamer d’indemnisation à leur assureur pour diverses raisons (montant des dommages avoisinant la franchise, multiples réclamations, etc.).
En vue de prendre une décision éclairée à cet égard, il est possible que le conseil d’administration du syndicat communique avec vous, agent ou courtier, pour savoir s’ils doivent réclamer ou pas. Vous pourrez alors expliquer au syndicat ses obligations ainsi que les avantages et les inconvénients de chaque option.
Si toutefois le syndicat « décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit voir avec diligence à la réparation des dommages causés aux biens assurés »15. Par conséquent, le syndicat devra faire effectuer les travaux de réparation, mis à part ceux liés aux améliorations apportées aux parties privatives. De plus, ce montant assumé par le syndicat pour la réparation des dommages devra ensuite être réparti entre l’ensemble des copropriétaires, en charges communes, selon leur quote-part16. Voir la section « Recours contre un copropriétaire » pour en savoir davantage sur les recours du syndicat auprès d’un copropriétaire considéré comme responsable des dommages.
Lors d’un sinistre : rôle de l’expert
Même si un dégât d’eau survient uniquement dans une unité parmi les quinze qu’abrite un immeuble, la réclamation doit s’effectuer par le biais de l’assurance du syndicat17. Les experts en sinistre doivent donc bien comprendre les obligations légales pour informer adéquatement tous les intervenants impliqués dans le règlement de sinistres.
L’expert en sinistre doit notamment intervenir rapidement pour enquêter sur le sinistre, en identifier la cause et l’origine, ainsi que la nature des dommages subis.
La ChAD propose une Fiche-conseil en matière de copropriété pour aider les experts en sinistre à assumer pleinement leurs obligations déontologiques.
Le syndicat peut-il exiger qu’un copropriétaire, considéré comme responsable des dommages, rembourse le montant assumé par le syndicat pour réparer les dommages ?
Non, à l’exception du montant de la franchise et des dommages qui excèdent la protection prévue au contrat d’assurance du syndicat ou non couverts par l’assurance. Dans ce cas, le copropriétaire serait tenu de réparer les préjudices causés par sa faute ou par la faute d’une autre personne ou par le fait des biens sous sa garde18.
Il en va de même pour le recours subrogatoire des assureurs : il est interdit de poursuivre le syndicat, un copropriétaire, une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire ou une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance couvrant la responsabilité19. Ce qui signifie qu’un assureur ne peut poursuivre une personne responsable d’un dommage si celle-ci fait partie de la maison d’un copropriétaire. Cela dit, la loi prévoit des exceptions pour les dommages corporels ou moraux, ou lorsque les dommages sont dus à une faute intentionnelle ou à une faute lourde20.
Important
Les experts en sinistre doivent donc évaluer les circonstances du sinistre et mener une enquête adéquate afin de recueillir tous les détails, voire une preuve convaincante d’une faute lourde ou intentionnelle, à défaut de quoi la subrogation de leur mandataire sera incertaine.
N’hésitez pas à communiquer avec le service Accent Déonto, au 541 842-2591 ou info@chad.qc.ca, pour toute question sur votre pratique professionnelle et vos obligations qui subsiste après la lecture de cette page.
Outil en cours de révision
- Aide-mémoire du syndicat de copropriété en matière d’assurance
Important : Cet outil est en cours de révision à la suite de l’adoption du projet de loi 141 en juin 2018 qui est venue modifier des articles du Code civil du Québec en lien avec la copropriété.
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Pagination
[1] Article 19 du Code de déontologie des représentants en assurance de dommages.
[2] Article 26 du Code de déontologie des experts en sinistre.
[3] Article 3 du Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises.
[4] Article 4 du Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises.
[5] Article 1073 du Code civil du Québec.
[6] Article 1 du Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises.
[7] Article 1074.3 du Code civil du Québec.
[8] En cas d’absence d’assurance, l’assureur indemnisera la répartition à 90 % et en cas d’insuffisance d’assurance à 100 %, les deux jusqu’à concurrence du montant d’assurance de la protection Garantie complémentaire – Répartition. Le copropriétaire devra payer sa franchise.
[9] Article 37 ( par. 6) du Code de déontologie des représentants en assurance de dommages.
[10] Article 27 de la Loi sur la distribution de produits et services financiers.
[11] Article 9 et 37 (par. 1) du Code de déontologie des représentants en assurance de dommages.
[12] Article 1071.1 du Code civil du Québec.
[13] Article 2 du Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises.
[14] Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, Projet de règlement sur les assurances en copropriété – document explicatif, 18 juillet 2019.
[15] Article 1074.1 du Code civil du Québec.
[16] Article 1074.2 du Code civil du Québec.
[17] Article 1074.3 du Code civil du Québec.
[18] Articles 1074.2 et 1457 du Code civil du Québec.