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L'assurance des copropriétés

En assurance des copropriétés, il faut considérer que deux catégories de contrats d’assurance sont en place : celui de chaque copropriétaire et celui du syndicat de copropriété. Ces derniers doivent chacun observer certaines obligations et responsabilités pour préserver leur patrimoine commun.

Si vous êtes copropriétaire ou administrateur d’un syndicat, n’hésitez pas à discuter avec votre agent ou courtier en assurance de dommages pour bien comprendre les protections offertes dans chacun des contrats. Le professionnel certifié par l’Autorité des marchés financiers et encadré par la ChAD a l’obligation de vous conseiller et de vous expliquer les limites et les exclusions du contrat d’assurance

Voici ce que chaque contrat devrait, notamment, couvrir :

 
Contrat du copropriétaire occupant Contrat du syndicat de copropriété

En tant que copropriétaire, vous êtes responsable de souscrire à une assurance habitation personnelle couvrant :

  • Vos biens et meubles.
  • Votre responsabilité civile1 et celle de votre famille.
  • Votre quote-part d’une éventuelle cotisation spéciale en lien avec un sinistre.
  • Les améliorations apportées à votre unité de copropriété.

En tant que syndicat de copropriété, vous devez souscrire à des assurances pour* :2

  1. Les risques usuels couvrant la valeur totale de l’immeuble, incluant, notamment :
  • La valeur nécessaire pour reconstruire l’immeuble conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables à ce moment.
  • La portion du bâtiment incluse dans chaque unité de chaque copropriétaire (fenêtres, murs, planchers, etc.).
  • La valeur  de chaque unité de copropriété, à l’exception des améliorations apportées par un copropriétaire lorsqu’elles peuvent être identifiée.

2. Les biens et meubles appartenant au syndicat de copropriété. Nous conseillons de réaliser un inventaire des biens et de le fournir à l’agent ou au courtier qui pourra alors proposer des protections spécifiques à ces biens.

3. La responsabilité civile du syndicat de copropriété ainsi que celle des membres de son conseil d’administration, du gérant ou de toute autre personne chargée de voir au bon déroulement de l’assemblée des copropriétaires.

*Certaines obligations ne sont pas encore en vigueur. Elles le seront au plus tard le 13 juin 2021. La ChAD recommande, dans la mesure du possible, aux syndicats de s’assurer d’ores et déjà pour l’ensemble de ces éléments afin de protéger le patrimoine collectif de la copropriété.

 
 

 

Certains assureurs proposent une « Garantie complémentaire – répartition » au copropriétaire pour rembourser le coût de certaines cotisations spéciales liées à la réparation de dommages qui ne sont pas indemnisables par l’assurance du syndicat.

ATTENTION

Pour que cette garantie s’applique, vous devez être assuré contre tous les risques auxquels vous pouvez être exposés en répartition; par exemple, même à un étage supérieur, vous devez avoir la protection contre le refoulement d’égout pour que votre assureur vous indemnise.

 

La déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété, qui inclut notamment l’ensemble des règles de fonctionnement du syndicat de copropriété, peut contenir des exigences particulières concernant l’assurance habitation de chaque copropriétaire. Par exemple, elle peut exiger un montant minimal en responsabilité civile et imposer certaines protections comme l’avenant dégât d’eau. Ce document est indispensable à consulter ou à fournir au professionnel en assurance de dommages lors de la souscription ou du renouvellement du contrat d’assurance.

La législation entourant les copropriétés est en évolution. Plusieurs changements ayant trait à l’assurance des copropriétaires sont notamment entrés en vigueur le 13 décembre 2018 à la suite de l’adoption du projet de loi 141. Entre autres, il y a l’obligation pour le syndicat de copropriété de tenir un registre permettant d’identifier les améliorations apportées aux parties privatives de chaque copropriétaire.

À cet effet, le Bureau d’assurance du Canada a créé l’outil Inventaire pour l’établissement de la description d’une partie privative pour aider les syndicats à tenir leur registre.

Souscription ou renouvellement de l’assurance du copropriétaire

Lors du renouvellement de votre assurance, prenez le temps de discuter avec votre agent ou courtier en assurance de dommages. Celui-ci a l’obligation3 de vous conseiller sur les protections qui vous conviennent en fonction de vos besoins, de la couverture de l’assurance du syndicat et des exigences de la déclaration de copropriété. Discutez notamment des éléments suivants avec lui :

  1. Le montant total pour lequel l’immeuble est assuré par l’assurance du syndicat de copropriété.
  2. Les montants accumulés au fonds de prévoyance et au fonds d’auto-assurance4.
  3. Le montant des franchises prévues au contrat du syndicat. Celles-ci détermineront le montant exigé au fonds d’auto-assurance.
  4. L’existence d’un carnet d’entretien de l’immeuble ou un programme de prévention et d’entretien.
  5. La possibilité de la « Garantie complémentaire – répartition ». (ancre vers encadré plus haut)
  6. La suffisance des frais de subsistance supplémentaires, si vous devez être relocalisé pour une durée prolongée à la suite d’un sinistre.

Pour plus d’information, consultez notre outil 10 questions à se poser pour le renouvellement de l’assurance de copropriétaire.

Souscription ou renouvellement de l’assurance du syndicat de copropriété

Le conseil d’administration du syndicat de copropriété est généralement formé d’élus bénévoles. Si vous faites partie du conseil d’administration du syndicat, il peut vous sembler difficile de comprendre quelles sont les informations qui peuvent avoir un impact sur les besoins en assurance du syndicat. C’est pour cette raison que votre agent ou courtier en assurance de dommages est votre meilleur allié pour répondre à vos questions et vous conseiller à propos de votre assurance du syndicat de copropriété. Discutez notamment avec lui de :

  1. L’historique du bâtiment : le professionnel en assurance de dommages pourra mieux adapter les protections aux besoins du syndicat de copropriété s’il détient toute l’information pertinente concernant le bâtiment. Entre autres, certaines informations sur « l’histoire de la copropriété » lui seront très utiles, dont :
  • la liste des travaux effectués et des projets en cours;
  • l’évaluation professionnelle la plus récente de l’immeuble (ainsi que les copies antérieures, si disponibles);
  • l’historique des sinistres;
  • les mesures de prévention déjà adoptées;
  • l’état du fonds de prévoyance et des finances de la copropriété;
  • les cotisations spéciales et leur utilisation.

2.  Le registre de la description des parties privatives.

3. La déclaration de copropriété : puisque la déclaration inclut l’ensemble des règlements relatifs au syndicat de copropriété, elle peut contenir certaines exigences pour l’assurance du syndicat. Par exemple, elle pourrait obliger le syndicat à souscrire à certaines protections.

4. La possibilité d’ajouter des protections additionnelles ou de souscrire à un programme spécialisé pour les copropriétés.

Autres documents importants à avoir facilement accessible

Il est recommandé que le syndicat garde sous la main les documents suivants pour être prêt à répondre aux questions des copropriétaires et des professionnels en assurance de dommages dans le cas, par exemple, où un sinistre surviendrait :

  • plans et devis du bâtiment;
  • les états financiers et procès-verbaux des dernières années;
  • la police d’assurance actuelle du syndicat (incluant les conditions particulières);
  • les polices d’assurance des copropriétaires (ou des attestations d’assurance);
  • les documents relatifs aux biens de la copropriété (inventaires des biens, factures, photos, lieux d’entreposage, etc.);
  • les contrats avec des tiers (comme les services à appeler en cas d’urgence).

 

1. En vertu du projet de loi 141, adopté le 13 décembre 2018, certaines dispositions entreront en vigueur à la suite de l’adoption du nouveau règlement, dont le montant minimal obligatoire pour l’assurance responsabilité civile des copropriétaires.

2. Article 1073 du Code civil du Québec

3. Code de déontologie des représentants en assurance de dommages

4. En vertu du projet de loi 141, adopté le 13 décembre 2018, certaines dispositions entreront en vigueur à la suite de l’adoption du nouveau règlement, dont la contribution minimale obligatoire au fonds d’auto-assurance.

lacopropriété.info

Pour en savoir plus sur l’ensemble des règles, droits et obligations, ainsi que sur les derniers sujets d’actualités entourant les copropriétés, vous pouvez consulter le site lacopropriété.info réalisé par la Chambre des notaires du Québec.  Sur ce site, vous trouverez entre autres de l’information :

  • sur les vérifications à entreprendre en tant qu’acheteur ou les responsabilités à titre de vendeur;
  • sur les droits et obligations du conseil d’administration;
  • sur les professionnels de ce secteur d’activités que vous pourriez être appelé à consulter;
  • et encore plus.

Le règlement de sinistres en copropriété divise

Pour en savoir plus sur les modalités de règlement de sinistre en copropriété, vous pouvez consulter le site Le règlement de sinistres en copropriété divise développé par le Bureau d’assurance du Canada. Vous y trouverez les différents articles de loi touchant l’assurance de copropriété ainsi que certaines informations entourant les différentes situations possibles, dont :

  • lorsque le syndicat fait une réclamation à son assureur;
  • en cas d’absence d’assurance;
  • lorsque les dommages sont inférieurs à la franchise du syndicat;
  • en cas d’insuffisance d’assurance;
  • lorsque le syndicat décide de ne pas réclamer.