Le marché de la copropriété a évolué au cours des dernières années. Près de 12 % des ménages québécois habitent en copropriété, dont deux sur cinq sont locataires; il s’agit d’une hausse d’environ 30 % en cinq ans^[1]. Les premiers acheteurs et les retraités optent de plus en plus pour ce type d’habitation. D’imposantes tours de condos poussent dans les centres-villes et le taux de sinistralité explose, les dégâts d’eau constituant la principale cause des réclamations.   

Voilà certaines raisons qui expliquent les modifications apportées par les assureurs à l’appréciation des risques associés à la copropriété divise. Pour aider les courtiers et les agents à conseiller adéquatement leurs clients, voici un tour d’horizon de l’incidence de ces changements sur les franchises et leurs répercussions pour les syndicats.

L’évolution de la franchise

« La franchise joue un rôle de barème pour partager une partie de la réclamation entre l’assuré et l’assureur, explique Vincent Gaudreau, courtier en assurance de dommages et vice-président chez Gaudreau assurances. Il y a plus de 10 ans, on constatait une tarification en copropriété par les assureurs en dessous du seuil de rentabilité, parfois deux fois moins cher comparativement au marché locatif. » Depuis, la souscription a été ajustée, notamment par une augmentation des primes, mais également par une modulation des franchises selon les types de dommages. « Si jadis on offrait une franchise pour l’ensemble des dommages, les contrats d’assurance des syndicats comportent aujourd’hui des franchises distinctes en fonction de divers types de dommages », ajoute M. Gaudreau.

Selon Patrick Beauvais, courtier en assurance de dommages et chef d’équipe, Spécialités Protection Condo chez BFL Canada, la franchise permet à l’assureur d’apprécier le risque sous deux angles : « L’assureur peut imposer une franchise importante s’il estime qu’un risque est élevé, par exemple si la copropriété est située près d’un cours d’eau, ou encore pour diminuer le coût de la prime, parce qu’il souhaite, en cas de dommages, partager davantage le risque avec le syndicat. » Parmi les principaux facteurs qui peuvent influencer le risque, et donc le montant de la prime et les franchises, mentionnons l’historique des sinistres ainsi que le nombre d’étages et d’unités que l’immeuble comporte.

Depuis environ trois ans, M. Beauvais note d’ailleurs une marge de manœuvre moindre pour négocier les contrats d’assurance des syndicats de copropriétés : « À la lumière de l’analyse du risque, l’assureur imposera en général une franchise de base, par exemple 10 000 $, et une autre franchise pour les dégâts d’eau, par exemple 25 000 $, voire parfois 100 000 $ et plus, selon la nature de la copropriété. »

En 2016, le Bureau d’assurance du Canada indiquait qu’en copropriété, 95 % des réclamations faites par les syndicats étaient liées à l’eau et 60 % des indemnités versées dans ces cas s’y rapportaient^[2]. L’augmentation substantielle des dégâts d’eau dans les copropriétés a eu comme effet de faire grimper le montant des franchises à cet égard.

« Certains assureurs vont même refuser d’assurer de nouvelles tours de condos qui sortent de chantier pour quelques années, indique M. Beauvais. Le passé a démontré que les tours sont parfois construites rapidement, avec des matériaux de moins bonne qualité, les défauts de fabrication ou les malfaçons causant d’énormes pertes. Il peut donc être difficile de trouver un assureur pour ce type de construction, à moins d’accepter des franchises à 500 000 $. »

Quant aux petites ou moyennes copropriétés, l’historique de sinistralité est habituellement le facteur qui détermine les franchises. « Une fréquence accrue de réclamations va certes resserrer le marché disponible, constate M. Gaudreau. Dans ces cas problématiques, il faudra se tourner vers des assurances en sous-standard, et là, les primes et les franchises seront considérables. »  

Impact de la franchise sur les copropriétaires

Le coût des franchises engendre diverses répercussions financières sur les copropriétaires. Lorsque la franchise est très élevée, le syndicat pourrait être davantage tenté de ne pas présenter de réclamation à l’assureur. Cela dit, il devra assumer la réparation des dommages^[3] et répartir cette somme parmi l’ensemble des copropriétaires, en charge commune, selon leur quote-part. Dans le cas où un copropriétaire serait tenu responsable des dommages, la franchise et les dommages qui excèdent la protection prévue au contrat d’assurance du syndicat (ou qui en sont exclus) pourront toutefois lui être réclamés. Le Bureau d’assurance du Canada propose d’ailleurs des situations de règlement de sinistres lorsque le syndicat décide de ne pas réclamer à son assureur. Pour en savoir plus sur les obligations du syndicat, la répartition et les recours contre un copropriétaire, lisez l’article « Changements à l’assurance des copropriétés ». 

Un nouvel élément relatif à la gestion financière des copropriétaires doit également être pris en compte. Depuis le 30 avril 2020, les syndicats doivent constituer un fonds d’auto-assurance affecté au paiement des franchises. Par conséquent, à partir du 15 avril 2022, les syndicats auront deux ans pour verser dans ce fonds le montant de la franchise la plus élevée prévue au contrat d’assurance du syndicat – à l’exception des franchises pour les tremblements de terre ou les inondations, si celles-ci sont incluses. « Dans le marché actuel, il n’est pas nécessaire d’augmenter la franchise au-delà du minimum proposé par l’assureur, conseille M. Gaudreau. L’impact de cette augmentation sur la prime ne sera pas assez notable pour justifier le montant que devra provisionner le client au fonds d’auto-assurance. » Le courtier ou l’agent gagne à expliquer les options au syndicat afin que ce dernier puisse prendre une décision éclairée.

Le revers positif de la médaille, c’est que la franchise aide à responsabiliser les syndicats et les copropriétaires à l’importance de réduire les risques associés aux sinistres. « Il est judicieux de sensibiliser les syndicats à la gestion du risque en proposant des mesures ou des outils pour prévenir les dommages, limiter le taux de sinistralité et, par conséquent, éviter une hausse de la franchise », suggère M. Beauvais. Ce dernier fournit par ailleurs une liste de mesures préventives que le syndicat est invité à communiquer aux copropriétaires au moins deux fois par année, notamment installer des détecteurs de fuite d’eau, fermer l’entrée d’eau lorsqu’on quitte son domicile pour plus de 48 heures, s’assurer que la robinetterie des appareils ménagers n’est pas désuète ou encore vérifier les joints d’étanchéité des baignoires et la date d’installation du réservoir d’eau chaude.

Qu’est-ce qu’une franchise raisonnable?

À compter du 15 avril 2021, le syndicat de copropriété devra « souscrire des assurances prévoyant une franchise raisonnable contre les risques usuels, couvrant la totalité de l’immeuble »^[4] afin de pourvoir à sa reconstruction. Les risques usuels comprennent notamment « les fuites et débordements d’installations sanitaires et d’appareils raccordés aux conduites de distribution de l’eau à l’intérieur du bâtiment »^[5], qui représentent en général la franchise la plus élevée prévue aux contrats d’assurance des copropriétés^[6].

D’ici là, le gouvernement pourrait déterminer par règlement les cas selon lesquels une franchise est considérée comme déraisonnable^[7]. « Le gouvernement fera sûrement preuve de prudence, puisqu’avec le resserrement du marché observé actuellement, il ne faudrait pas qu’une baisse des franchises se traduise par une augmentation des primes, ou pire, par le retrait de certains assureurs dans ce marché », indique M. Beauvais.

Pour le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), la notion de franchise raisonnable devrait s’apparenter à celle qu’un assuré assumerait dans un contrat d’assurance habitation. C’est ainsi que le RGCQ a rappelé au législateur^[8] que le « montant d’une franchise raisonnable pour un syndicat, par copropriétaire, devrait être similaire au montant d’une franchise en habitation unifamiliale. Le critère de raison devrait être évalué, avant tout, sur la capacité de paiement des assurés ».

Cette approche consiste donc à diviser le montant de la franchise par le nombre d’unités que comporte la copropriété. « En assurance habitation, la franchise se situe entre 500 $ et 1 000 $, précise M^e Yves Joli-Cœur, avocat spécialisé en copropriété chez Therrien Couture Joli-Coeur et secrétaire général du RGCQ. Une franchise de dégât d’eau à 250 000 $ pour une tour de 500 condos serait raisonnable, car elle représente une franchise de 500 $ par unité. En revanche, une franchise de 25 000 $ pour une copropriété de 15 unités serait déraisonnable, puisqu’elle représente une somme de plus de 1 500 $ par copropriétaire. » M. Gaudreau, également administrateur au RGCQ, abonde dans le même sens : « La règle raisonnable consiste donc à évaluer le coût de la franchise en fonction du nombre d’unités que comporte la copropriété. »

Laurent Emery, directeur général du RGCQ, affirme qu’un comité travaille actuellement à brosser un portrait des primes et des franchises que paient les copropriétés au Québec. « Nous avons des cas de syndicats qui payaient une franchise de 50 000 $ en 2017 pour les dégâts d’eau, laquelle a été augmentée à 250 000 $ en 2020, et ce, même en l’absence de réclamation et après l’installation d’un système visant à prévenir les dégâts d’eau », illustre-t-il. Si le gouvernement décide de se prévaloir de son pouvoir réglementaire, le RGCQ formulera des recommandations – à la lumière des constats observés sur le terrain par son comité – quant aux cas qui peuvent conduire à considérer une franchise comme déraisonnable.

^{[1] STATISTIQUE CANADA, Enquête nationale auprès des ménages 2011 et Recensement de la population 2016. Données citées lors de la Journée d’échanges sur la copropriété divise – Ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire, 11 mai 2018.}

^{[2] BUREAU D’ASSURANCE DU CANADA, « Condo et dégâts d’eau », site Web de Protégez-Vous, 8 mars 2016.}

^{[3] Article 1074.1 du Code civil du Québec.}

^{[4] Article 1073 du Code civil du Québec.}

^{[5] Article 4 du Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises.}

^{[6] À l’exception des franchises prévues pour les protections liées aux tremblements de terre et aux inondations.}

^{[7] Article 1073 alinéa 3 du Code civil du Québec.}

^{[8] RGCQ, « Commentaires et observations sur le projet de loi 41 », 26 novembre 2019.}

^{[9] Article 17 du Code de déontologie des représentants en assurance de dommages.}