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Évaluation du montant d’assurance : valeur des biens assurés et coût de reconstruction

Les assurés se demandent souvent comment évaluer la valeur de leurs biens à assurer lors de la souscription ou du renouvellement de leur contrat. Bien que l’évaluation du montant d’assurance ne relève pas des responsabilités des agents et des courtiers en assurance de dommages, ceux-ci ont le devoir de bien renseigner leurs clients sur l’importance de l’évaluation et des protections appropriées.

Cette page est destinée à vous fournir les ressources nécessaires pour mieux conseiller vos clients à ce sujet et les aider à prendre des décisions éclairées.

Les informations contenues sur cette page concernent l’évaluation de la valeur des biens à assurer, que ce soit un immeuble (par exemple : maison unifamiliale, copropriété, bâtiment commercial), le contenu de cette propriété, y compris les objets de valeur (par exemple : bicyclette de compétition, cave à vin, œuvres d’art) ou des biens spécifiques reliés à une entreprise. Voici les principaux éléments à garder à l’esprit pour vos discussions :

  • Rappel de votre rôle-conseil;
  • Les limites de votre rôle-conseil et les responsabilités de l’assuré;
  • Comment aider votre client à calculer la valeur des biens assurables;
  • L’utilité de l’inventaire des biens;
  • Les raisons d’opter pour une évaluation professionnelle;
  • L’obligation de l’évaluation en copropriété;
  • Les principes de la règle proportionnelle.

Rappel de votre rôle-conseil

En tant qu’agent ou courtier en assurance de dommages, vous devez agir en conseiller consciencieux en éclairant votre client sur ses droits et obligations. Vous devez aussi lui fournir l’ensemble des renseignements nécessaires ou utiles1 à sa compréhension des protections incluses à son contrat d’assurance afin de lui permettre de prendre des décisions éclairées. Également, vous êtes tenu de vous enquérir de la situation de votre client, incluant la valeur des biens à assurer, afin d’identifier ses besoins et de lui offrir un produit qui lui convient2.

À cet égard, il est important de fournir les informations et explications sur le montant d’assurance et les conséquences sur les protections. Voici quelques exemples de bonnes pratiques à adopter pour bien cerner les besoins :

  • Poser des questions spécifiques en lien avec la situation de votre client pour bien vous enquérir de la valeur des biens à assurer (ne vous limitez pas au script d’appel) : par exemple, votre client pourrait être un musicien qui aurait plusieurs instruments coûteux ou un technicien audiovisuel détenant du matériel spécialisé.
  •  Demander à votre client s’il a fait évaluer son immeuble ou s’il possède déjà une évaluation professionnelle. Sinon, vous devriez lui recommander de faire appel à un évaluateur professionnel et consigner cette recommandation par écrit. 
  • Souligner les particularités du contrat d’assurance qui ont un impact sur l’évaluation, par exemple, l’inclusion des coûts de démolition, des travaux de déblai ou de la mise aux normes dans le coût global de reconstruction. 
  • Prévoir une visite des lieux (surtout en assurance des entreprises) ou utiliser des moyens technologiques pour visualiser la propriété ou en identifier des particularités qui pourraient se refléter sur les besoins (par exemple : fiche de vente et photos sur un site de propriétés à vendre, application de type Google Street View). 
  • Assurez-vous que toutes les informations recueillies sont fiables. Par exemple, les photos apparaissant sur les plateformes technologiques peuvent avoir été prises plusieurs mois auparavant et peuvent ne plus être représentatives de la réalité.
  • Mentionner à l’assuré tout soupçon d’insuffisance de couverture et fournir les informations pertinentes pour lui permettre d’ajuster la valeur des biens à assurer, au besoin par écrit. 
  • Expliquer la règle proportionnelle, le cas échéant. 
  • Adopter une méthode de travail pour réviser régulièrement (parfois même annuellement) les besoins d’assurance.
  • Noter les explications fournies, les recommandations soumises et les décisions du client par écrit.  

     

     

Limites de votre rôle-conseil et les responsabilités de l’assuré

Votre rôle-conseil a des limites : l’évaluation des biens assurés ne fait pas partie de vos responsabilités professionnelles. Vous ne devriez pas décider des montants de protection requis. Pour éviter d’envoyer un message ambigu aux assurés, vous devez leur expliquer les points suivants :

  • L’agent ou le courtier en assurance de dommages n’est pas un évaluateur. Ainsi, ne donnez jamais l’impression de pouvoir évaluer la valeur d’un bâtiment, de l’équipement d’une entreprise, du mobilier ou d’une œuvre d’art.
  • L’assureur met à la disposition du courtier et de l’agent un ou des outils servant à estimer le coût de reconstruction des immeubles. Attention : il ne s’agit que d’un guide. Vous devez être en mesure d’identifier les limites de cet outil et de les communiquer à l’assuré.
  • La meilleure évaluation d’un bâtiment est celle effectuée par un évaluateur professionnel. Demandez à votre client s’il en a une. Sinon, recommandez-lui d’en demander une et rappelez-lui sa responsabilité d’évaluer la valeur des biens à assurer en tenant compte de sa situation particulière, qui peut évoluer. Voir la section « Comment calculer la valeur des biens assurables ».
  • En cas de doute sur les informations transmises par le client, rappelez-lui son obligation envers l’assureur de déclarer toute l’information nécessaire à l’appréciation du risque. Toutefois, vous ne pouvez pas vous limiter à cette obligation. Votre rôle-conseil consiste à être prudent, diligent et proactif. Si l’assuré refuse de suivre vos recommandations quant à un changement dans ses protections, à une hausse du montant d’assurance ou à une évaluation professionnelle, vous ne pouvez pas l’obliger, mais il est important de lui expliquer les possibles conséquences d’une protection insuffisante. Prenez des notes et confirmez votre conversation à l’assuré par écrit. Cela pourrait vous servir, par exemple, en cas de litige.

Ainsi, l’assuré pourra décider, en toute connaissance de cause, la façon dont il procèdera à l’évaluation de ses biens. Cela évitera également qu’il vous impute la responsabilité d’être sous-assuré, le cas échéant.

Pour en savoir plus, relisez l’article Ne laissez pas de fausses impressions.

Comment calculer la valeur des biens assurables

Mise en contexte : un assuré estime que la valeur marchande de sa maison est de 225 000 $. Il vous demande une protection couvrant 100 % de la valeur de sa maison en cas de sinistre. Quels conseils devez-vous lui donner pour l’aider à calculer le montant d’assurance nécessaire?

  • Informez votre client que le coût de reconstruction du bâtiment n’est pas la même chose que la valeur marchande ou le montant de l’évaluation municipale. Certaines maisons anciennes peuvent avoir une valeur marchande bien inférieure au coût de reconstruction, et inversement, une bâtisse peu coûteuse à reconstruire ou à rénover peut se vendre plus cher dans un marché immobilier en hausse.
  • La valeur du terrain ne fait pas partie de l’évaluation nécessaire aux fins d’assurance.
  • Sensibilisez-le au fait qu’il doit prendre en considération tous les éléments nécessaires à l’assureur pour évaluer le montant d’assurance. Voici des exemples de questions à lui poser et des facteurs à considérer :
    • L’âge du bâtiment, en tenant compte des matériaux utilisés lors de la construction versus ceux utilisés de nos jours.
    • La structure de l’immeuble, la personnalisation et la qualité des matériaux choisis.
    • Est-ce que la propriété a été bâtie selon les principes écoénergétiques?
    • Les rénovations ou améliorations majeures au fil des ans ou les aménagements extérieurs.
    • Le coût de démolition et d’enlèvement des débris en cas de sinistre et la façon dont le bâtiment est construit.
    • L’accessibilité comporte-t-elle des difficultés particulières?
  • Expliquez que le guide de calcul de l’assureur comporte des limitations et conseillez à votre client de prévoir une marge d’erreur si la maison comporte des particularités.
  • Selon la politique de l’assureur, informez-le qu’une réévaluation périodique du coût de reconstruction au moment du renouvellement peut s’avérer nécessaire. Assurez-vous également que l’indexation prévue automatiquement par l’assureur reflète la réalité économique et est suffisante pour les besoins de l’assuré.
  • Avertissez votre client qu’il doit vous informer de tous travaux qui auraient pour effet d’augmenter le coût de reconstruction (par exemple : la finition du sous-sol, l’ajout d’une salle de bain, la conversion d’une annexe en pièce habitable). Certains contrats prévoient même l’obligation d’informer l’assureur dans les 30 jours du début des travaux, au-delà d’un certain montant. Notez que cette obligation s’applique en cours de terme ou lors des renouvellements subséquents, pas seulement lors de la soumission initiale!

À la suite des calculs de l’assuré, vous devez prendre le temps de valider avec lui le montant suggéré. Si vous ne l’avez pas proposé initialement, vous devriez également conseiller à votre client de procéder à une évaluation professionnelle.

En ce qui concerne les biens autres que l’immeuble :

  • Sensibilisez l’assuré à l’importance de mettre à jour l’inventaire et la valeur de ses biens, surtout lors de l’analyse des besoins effectuée au renouvellement. Vous devez être proactif et poser des questions à votre client pour vous informer des changements, par exemple l’acquisition de matériel électronique ou de biens de valeur, ou des modifications aux activités de son entreprise qui pourraient faire varier le montant des protections requis.
  • Mentionnez-lui si des limites s’appliquent à la protection de certains biens. Par exemple, en cas de vol, des limites de 1 000 $ à 2 000 $ sont généralement prévues en assurance habitation, entre autres, pour les bijoux, les fourrures, les appareils électroniques, les bicyclettes et les collections.
  • Pour l’assurance des entreprises, les montants d’assurance devraient être révisés annuellement. Notamment, confirmez avec votre client la marchandise incluse dans son inventaire et l’équipement qu’il possède, le nombre d’employés, les revenus d’entreprise, etc. qui pourraient indiquer une modification des besoins d’assurance.

Pour en savoir plus, relisez le cas vécu Un cas de coût de reconstruction partiellement garanti.

Référez les assurés à l’article Établir le montant d’assurance adéquat.

L’utilité de l’inventaire des biens

Réaliser l’inventaire de ses biens permettra à l’assuré d’être plus en contrôle à deux moments clés :

  • Lors du renouvellement de son contrat d’assurance, car il aura une idée claire des biens qu’il possède et de leur valeur.
  • En cas de sinistre, car il pourra plus facilement déterminer la liste des biens détruits ou endommagés ainsi que leur valeur.

Conseillez-lui :

  • De rédiger cette liste et de la mettre à jour régulièrement. Pour identifier clairement les changements survenus en cours d’année à sa situation, votre client peut utiliser nos outils des questions à se poser lors du renouvellement de son contrat.
  • De conserver l’inventaire des biens, ainsi que les photos et vidéos, le cas échéant, dans un lieu sécuritaire et accessible, comme par l’entremise d’une application infonuagique.

Le Bureau d’assurance du Canada met à la disposition des assurés un formulaire électronique pour les guider dans cette tâche. Invitez vos clients à le télécharger en français ou en anglais. Vous pouvez également partager cet article-conseil à ce sujet avec eux.

 

Faire appel à un professionnel

L’assuré devrait idéalement profiter de l’expertise d’un évaluateur professionnel. Voici des informations que vous pouvez leur transmettre :

  • Ni la méthode de calcul de l’assureur, ni les outils et logiciels permettant d’estimer la valeur de reconstruction d’un bâtiment ne remplacent une évaluation professionnelle.
  • Celle-ci est d’autant plus importante en assurance des entreprises afin de fixer la valeur réelle du bâtiment et des biens ou équipements, car chaque entreprise possède son lot de spécificités et chaque garantie présente sa règle proportionnelle spécifique. Référez vos clients qui possèdent une entreprise à l’article Renouveler son assurance entreprise.
  • Si votre client vous demande une référence pour un évaluateur, invitez-le à visiter le site de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.
  • Si c’est vous qui avez discuté, demandé ou reçu le rapport de l’évaluateur, vous devez traiter avec diligence le rapport d’évaluation après sa réception (par exemple, en prendre connaissance, le transmettre au client et à l’assureur), conseillez votre client selon les conclusions du rapport, et faire suite aux instructions reçues de la part de ce dernier pour ajuster le montant d’assurance, le cas échéant.

Outre l’évaluation du bâtiment, il peut être opportun de conseiller à l’assuré de faire appel à un spécialiste pour l’évaluation d’un bien dispendieux, par exemple une antiquité, une œuvre d’art ou un bijou de valeur.

L’importance d’agir sans délai

Dès qu’une insuffisance d’assurance est identifiée, vous devriez contacter le client sans tarder3 pour lui en faire part. Si vous avez de la difficulté à joindre l’assuré, considérez l’opportunité de contacter immédiatement l’assureur pour augmenter la limite, quitte à réajuster une fois que vous aurez pu en discuter avec l’assuré. Si c’était votre dossier, vous préféreriez être assuré pour un montant plus élevé que de n’être pas assez assuré, surtout dans l’éventualité d’un sinistre.

L’obligation de l’évaluation en copropriété divise

L’article 1073 du Code civil du Québec oblige désormais les syndicats de copropriété à mandater, tous les cinq ans, un évaluateur membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec pour obtenir une évaluation du coût de reconstruction de l’immeuble. Pour savoir comment bien leur expliquer cette obligation et leur fournir les outils adéquats, visitez la page Copropriété.

Notez que même si cette obligation est en vigueur pour les copropriétés, il s’agit d’une bonne pratique à appliquer à n’importe quel type de propriété.

La règle proportionnelle

N.B. La plupart des formulaires en assurance habitation des particuliers du Québec (notamment ceux proposés par le Bureau d’assurance du Canada) ne contiennent plus la clause de règle proportionnelle. En l’absence d’une telle clause, l’assureur pourrait appliquer l’article 2493 du Code civil du Québec qui impose une règle proportionnelle de 100 %.

Les contrats en assurance des entreprises peuvent encore contenir une clause de règle proportionnelle (ex. 80% ou 90%).

Vos clients doivent comprendre que cette règle peut avoir pour effet de limiter le montant de l’indemnité versée en cas de perte partielle. Voici deux points essentiels à leur fournir :

1. Si le montant d’assurance inscrit au contrat est inférieur à la valeur du bien ou de l’immeuble (situation de sous-assurance), l’indemnité versée en cas de sinistre pourrait être limitée et ne pas couvrir la pleine valeur des dommages.

2. En cas de perte totale, l’indemnité est limitée au montant assuré. Il est donc conseillé de choisir un montant d’assurance égal à la valeur du bien assuré, ou à son coût de remplacement si l’assuré a une clause « valeur à neuf ».

Pour obtenir une indemnité qui couvre la pleine valeur des dommages lors d’une perte partielle, votre client doit assurer ses biens pour un montant minimum correspondant à la valeur du bien ou, le cas échéant, au pourcentage mentionné à la clause de règle proportionnelle de l’assureur (généralement 80 % ou 90 %). S’il choisit un montant inférieur, il pourrait avoir à assumer une part des dommages.

N’hésitez pas à partager la fiche informative (en cours de révision) à ce sujet avec vos clients.

[1] Article 37 (6) du Code de déontologie des représentants en assurance de dommages

[2] Article 27 de la Loi sur la distribution de produits et services financiers

[3] Article 26 du Code de déontologie des représentants en assurance de dommages