Changements à l’assurance des copropriétésChangements à l’assurance des copropriétéshttp://chad.ca/fr/membres/pratique-professionnelle/industrie-enjeux-et-specialites/copropriete/587/changements-a-lassurance-des-coproprietesAdopté le 13 juin 2018, le projet de loi 1411 a modifié des articles du Code civil du Québec (C.c.Q.) ayant trait à l’assurance des copropriétés. Certaines dispositions sont déjà en vigueur alors que d’autres s’appliqueront à la suite de l’adoption de règlements par le gouvernement. 

La ChAD rappelle aux agents et aux courtiers en assurance de dommages qu’ils doivent se familiariser avec ces changements législatifs afin d’informer et de conseiller adéquatement leurs clients2. Les experts en sinistre doivent également bien comprendre ces modifications pour mener efficacement leurs dossiers de règlement de sinistres liés à la copropriété3. Regard sur les principaux changements. 

Dispositions en vigueur depuis le 13 décembre 2018 

  • Obligation pour le syndicat de copropriété de tenir un registre décrivant les parties privatives et permettant d’indiquer les améliorations qui y sont apportées (date d’entrée en vigueur qui varie dans le temps) 
  • Choix du syndicat de réclamer l’indemnisation de son assureur à la suite d’un sinistre
  • Obligation de réparer et répartition en charge commune 
  • Droits de subrogation de l’assureur et recours du syndicat limités 

Dispositions qui entreront en vigueur à la suite de l’adoption d’un nouveau règlement 

  • Montant minimal obligatoire pour l’assurance responsabilité civile des copropriétaires 
  • Contribution minimale obligatoire au fonds d’auto-assurance 
  • Évaluation du coût de reconstruction par un évaluateur agréé tous les cinq ans 
  • Risques qui devraient être couverts de plein droit par le contrat d’assurance du syndicat 

Dispositions qui pourraient éventuellement être encadrées par un règlement 

  • Critères selon lesquels une franchise est considérée comme déraisonnable
  • Critères permettant de qualifier une perte d’importante 

Fiche descriptive des parties privatives obligatoire 

Depuis la réforme du C.c.Q. en 1994, le syndicat « doit souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l’incendie, couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant d’assurance doit correspondre à la valeur à neuf de l’immeuble »4. L’assurance du syndicat couvre donc les parties communes ainsi que les parties privatives des copropriétaires. Les améliorations apportées aux parties privatives et les biens qu’elles contiennent sont protégés par l’assurance du copropriétaire. 

Pour éviter toute confusion en cas de sinistre sur ce qui est couvert par l’assurance du syndicat et ce qui constitue une amélioration, le législateur oblige dorénavant les syndicats à tenir « une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables »5. Une même description peut d’ailleurs valoir pour plusieurs parties privatives lorsque ces dernières présentent des caractéristiques semblables. L’entrée en vigueur de cette disposition varie dans le temps. 

Copropriétés établies après le 13 juin 2018 

Tous les syndicats de copropriétés établies après le 13 juin 2018 devraient d’ores et déjà avoir dans leur registre une description des parties privatives ou, à tout le moins, celle de ou des unité(s) de référence. Vous, agents et courtiers en assurance de dommages, devriez demander une copie de cette description à vos clients, que ce soit le syndicat ou un copropriétaire, afin d’évaluer ou de réévaluer adéquatement leurs risques et les protections requises. 

Copropriétés établies avant le 13 juin 2018 

Les syndicats des copropriétés établies avant le 13 juin 2018 devront pour leur part se soumettre à cet exercice avant le 13 juin 2020. Pour aider vos clients habitant de telles copropriétés à documenter les améliorations apportées à leur propriété, référez-les au registre de la copropriété. Les copropriétaires y trouveront des renseignements tels que les travaux effectués par les propriétaires antérieurs, la publicité produite par le promoteur, les fiches des propriétés et les photos prises au fil du temps par les copropriétaires. S’il est impossible de remonter dans le temps, vous pouvez leur recommander de recourir aux services d’un évaluateur agréé. 

Les agents et les courtiers gagnent à communiquer sans tarder avec leurs clients afin de les informer de cette nouvelle disposition et de l’importance de s’y conformer. Vous pouvez également expliquer les répercussions sur les besoins d’assurance et la nécessité de déterminer le bon montant d’assurance pour éviter les problèmes de sous-assurance. 

Quoi faire si aucune description n’existe? 

Lors d’un sinistre, s’il n’existe pas de description des parties privatives, les unités pourraient être considérées comme ne comportant aucune amélioration et l’assureur pourrait être tenu d’indemniser le syndicat pour la remise en état des parties privatives telles qu’elles existaient au jour du sinistre. Par conséquent, la valeur assurée de l’immeuble pourrait être insuffisante, car ne tenant pas compte des améliorations apportées aux parties privatives au fil des ans. De plus, en cas de perte partielle, la règle proportionnelle pourrait s’appliquer, et le syndicat recevrait alors une indemnité inférieure aux dommages réels. 

« Certains copropriétaires peuvent avoir intérêt à “transférer” leurs améliorations locatives dans l’assurance du syndicat, mentionne Me Alexandre Paris, associé chez Bélanger Sauvé, qui anime la formation sur la copropriété  offerte sur la plateforme ÉduChAD. L’absence de description des améliorations pourrait donc entraîner des iniquités alors que l’ensemble des copropriétaires assumerait, par le biais de l’assurance du syndicat, le coût des réparations des améliorations de quelques unités. » Vous devriez donc sans plus tarder expliquer à vos clients, syndicats comme copropriétaires, les avantages liés à cette nouvelle obligation et les conséquences de ne pas s’y conformer. 

Nouvelles constructions 

Quant aux nouvelles constructions, il incombera au promoteur de soumettre au syndicat la description des unités de référence dans les 30 jours suivant l’assemblée extraordinaire des copropriétaires6. Vous pouvez ensuite recommander à vos clients de conserver les plans, descriptions et factures pour toutes les améliorations qui ajoutent de la valeur à leur copropriété, tel le remplacement d’un revêtement de sol par un plancher de qualité supérieure. Par ailleurs, certains promoteurs vendent des unités quasi vides et entièrement « personnalisables »; le cas échéant, puisque le coût des améliorations peut représenter une somme substantielle, assurez-vous que le copropriétaire souscrit les protections suffisantes pour la valeur des améliorations apportées. 

De la loi à la réalité 

« Avant les changements législatifs, les experts en sinistre avaient l’habitude d’enquêter et de négocier pour déterminer ce qui constitue une amélioration ou pas, particulièrement pour une unité revendue plusieurs fois et en l’absence d’information fiable, indique Me Paris. Dorénavant, qu’arrivera-t-il s’il n’existe pas de description des améliorations d’une copropriété construite en 2010? L’expert en sinistre devra-t-il considérer l’unité comme ne comportant aucune amélioration alors qu’elle en a dans les faits ou peut-il considérer les améliorations qu’il observe, dans les faits, au jour du sinistre? Doit-il se fier à la loi ou à la réalité? » D’ici là, les professionnels en assurance de dommages peuvent contribuer à mitiger le risque en informant leurs clients des nouvelles obligations légales à respecter. 

Obligations du syndicat et répartition 

Imaginez : un dégât d’eau survient uniquement dans deux unités parmi les vingt qu’abrite un immeuble. Avant les modifications au C.c.Q., le syndicat demandait parfois aux copropriétaires touchés de faire une réclamation auprès de leur assureur respectif, même si les dommages ne concernaient pas nécessairement les améliorations apportées à leurs unités. Or, depuis le 13 décembre 2018, les modifications législatives bousculent les façons de faire, la gestion des réclamations et la prise de décision. Les experts en sinistre doivent donc bien comprendre la portée de la loi pour informer adéquatement tous les intervenants impliqués dans le règlement de sinistres. 

Réclamer ou pas? 

Même si un sinistre est couvert par le contrat d’assurance du syndicat, certains syndicats choisissent de ne pas réclamer d’indemnisation à leur assureur pour diverses raisons (montant des dommages avoisinant la franchise, multiples réclamations, etc.). En vue de prendre une décision éclairée à cet égard, il est possible que le conseil d’administration du syndicat communique avec vous, agent ou courtier, pour voir s’il est avantageux ou non de réclamer. Vous pourrez alors expliquer au syndicat ses obligations ainsi que les avantages et les conséquences de chaque option. Ainsi, si le syndicat « décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit voir avec diligence à la réparation des dommages causés aux biens assurés »7. En d’autres termes, le syndicat devra assumer l’ensemble des coûts des travaux de réparation, mis à part ceux liés aux améliorations. Voilà d’ailleurs une raison de plus de tenir un registre à jour de la description des parties privatives

Répartition en charges communes

Le montant assumé par le syndicat pour la réparation des dommages doit être réparti entre l’ensemble des copropriétaires, en charges communes, selon leur quote-part. Il y a par contre une exception : un copropriétaire est tenu de réparer les dommages causés par sa faute8. Le cas échéant, seule la portion de la franchise et des dommages qui excède la protection prévue au contrat d’assurance du syndicat ou non couverts par l’assurance, pourra lui être réclamée. Éventuellement, le fonds d’auto-assurance pourrait servir à rembourser la franchise du syndicat à cet égard. 

Outils du BAC pour mieux comprendre les obligations 

Qu’arrive-t-il si le dommage n’est pas couvert par le contrat d’assurance du syndicat? Si le montant des dommages est inférieur au montant de la franchise du syndicat? Et si le montant d’assurance du syndicat est insuffisant? La situation est-elle différente si un copropriétaire est fautif? Pour répondre aux nombreuses questions des professionnels et aider ces derniers à comprendre les différentes situations pouvant survenir lors d’un sinistre en copropriété divise, le Bureau d’assurance du Canada (BAC) propose une chronique qui fait le point sur l’assurance copropriété ainsi qu’un outil Web intitulé Le règlement de sinistres en copropriété divise

D’ailleurs, le BAC a ajusté ses formulaires d’assurance pour inclure la Garantie complémentaire – répartition à l’assurance des copropriétaires, notamment9. Ainsi, les copropriétaires pourraient se faire rembourser une partie du coût des réparations, exigé par le syndicat en répartition, qui excède le montant souscrit par le syndicat ou qui n’est pas couvert par le contrat du syndicat10. Le BAC conseille « aux copropriétaires de s’assurer contre tous les risques auxquels ils peuvent être exposés lors d’une répartition par le syndicat. Prenons les copropriétaires des étages supérieurs, qui sont exposés à une répartition lors d’un refoulement d’égout; leur police doit comprendre cette protection afin que leur assureur les indemnise pour cette répartition »11

Rôle des agents et des courtiers 

Vous avez un rôle important à jouer pour informer les assurés des risques auxquels ils sont exposés ainsi que les protections disponibles12, ce qui comprend les exclusions et les limitations. En amont, vous devez poser toutes les questions nécessaires pour connaître les besoins de vos clients en vue de les conseiller adéquatement13. D’ailleurs, si un assuré refuse un avenant, il vous incombe de lui expliquer les conséquences d’une telle décision et de tout noter au dossier14

Recours contre un copropriétaire?

Les dommages dont la responsabilité revient à certains copropriétaires peuvent être fréquents en copropriété; pensons à une laveuse ou une baignoire qui déborde, un chauffe-eau qui se fissure ou un robinet de cuisine qui se brise. 

Recours limités pour l’assureur 

Depuis le 13 décembre 2018, les recours subrogatoires des assureurs sont interdits auprès du syndicat, d’un copropriétaire, d’une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire ou d’une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance couvrant la responsabilité15

Ainsi, un assureur ne peut plus être subrogé contre une personne qui fait partie de la maison responsable d’un dommage. La loi prévoit toutefois une exception pour les dommages moraux ou corporels ainsi que pour les sinistres causés par une faute lourde ou intentionnelle. « Si la subrogation liée à une faute simple – comme la négligence, un oubli ou une erreur liée à un geste mal avisé d’un copropriétaire – n’est plus permise en faveur de l’assureur, elle subsiste toutefois pour un préjudice attribuable à une faute lourde ou intentionnelle. Il peut s’agir d’un copropriétaire qui constate un tuyau fuyant et qui ne le répare pas tout en sachant que les dommages s’aggraveront », illustre Me Paris.

Considérant que le droit de subrogation des assureurs est dorénavant limité, les experts en sinistre doivent évaluer les circonstances du sinistre et mener une enquête adéquate afin de recueillir tous les détails, voire une preuve convaincante d’une faute lourde ou intentionnelle, à défaut de quoi la subrogation de leur mandataire sera incertaine. 

Et si un sinistre est survenu avant le 13 décembre 2018? « C’est lors de la demande d’indemnité ou du paiement de la réclamation que la subrogation de l’assureur va s’acquérir », indique Me Paris. Par conséquent, tout processus de réclamation entamé après cette date interdit la subrogation de l’assureur envers un copropriétaire ou les autres personnes visées par la loi. 

La jurisprudence 

Un jugement de la Cour supérieure16 rendu en juin 2018 vient confirmer l’interdiction de recours des assureurs contre un copropriétaire et son assureur, et ce, même avant l’entrée en vigueur de la loi le 13 décembre 2018. Récemment, ce jugement a également été appliqué à la Cour du Québec. 

Il s’agissait d’un important dégât d’eau causé par un geste mal avisé d’un copropriétaire qui voulait changer un filtre à eau. Les dommages de près de 200 000 $ ont été assumés par le syndicat de copropriété. L’assureur du syndicat souhaitait retenir la responsabilité civile du copropriétaire fautif pour l’ensemble des dommages causés. 

Dans ce cas, la Cour souligne l’absurdité du recours de l’assureur du syndicat, puisque le copropriétaire, qui paie des frais de copropriété dont une partie sert à payer l’assurance du syndicat, est le « client indirect » de ce dernier. 

Même chose pour le syndicat 

Un syndicat ne peut pas entamer un recours contre une personne responsable des dommages pour lesquels, autrement, il aurait été indemnisé par son assureur17. « Ce principe vise à protéger le copropriétaire dans tous les cas, que ce soit l’assureur ou le syndicat qui assume les coûts du sinistre », précise Me Paris.

Et si un copropriétaire est fautif? 

Ces nouvelles dispositions ne libèrent toutefois pas entièrement les copropriétaires de leur responsabilité. Bien que les dommages couverts par le contrat d’assurance du syndicat ne puissent pas être réclamés au copropriétaire fautif, toute autre somme assumée par le syndicat peut l’être. Par exemple, un copropriétaire fautif peut être appelé à rembourser le coût de la franchise du syndicat ainsi que les sommes excédant le montant de couverture du syndicat ou celles découlant d’une absence de protection. 

« Dans ces cas, il s’agit de démontrer qu’il y a eu une faute simple, soit une négligence, un oubli ou un geste mal avisé, explique Me Paris. En général, pour entreprendre un tel recours, le syndicat devra faire parvenir une mise en demeure au copropriétaire jugé fautif. Par contre, le copropriétaire ne sera pas automatiquement tenu responsable d’un dommage si ce dernier est causé par un bien dans sa copropriété, sous prétexte qu’il en est le “gardien”. Les circonstances devront être analysées afin de déterminer s’il y a réellement eu faute ». Le responsable des dommages pourra ensuite réclamer cette somme à son assureur en responsabilité civile, une protection qui deviendra obligatoire dès l’entrée en vigueur du règlement. 

Un exemple 

Prenons un dégât d’eau dont le coût de réparation des dommages s’élève à 50 000 $ et pour lequel l’indemnisation en vertu du contrat du syndicat est limitée à 35 000 $, avec une franchise de 10 000 $. Le montant de la franchise et le montant des dommages excédant la limite prévue au contrat (10 000 $ + 15 000 $) peuvent être réclamés au copropriétaire fautif en démontrant sa faute. Le reste (25 000 $) peut être réclamé à l’assureur, sinon réparé par le syndicat et obligatoirement réparti en charges communes. 

Modifications réglementaires à venir 

Le gouvernement a déposé un projet de règlement pour commentaires le 17 juillet dernier, intitulé Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises. Voici un résumé des dispositions proposées, lesquelles sont tributaires de l’adoption d’un règlement final du gouvernement, et de celles qui pourraient faire l’objet d’une future réglementation. 

Assurance responsabilité des copropriétaires 

Les copropriétaires devront tous souscrire une assurance responsabilité civile pour un montant minimal d’un million de dollars si l’immeuble comporte moins de 13 unités de logement et de deux millions de dollars s’il en comporte 13 ou plus. 

Le projet de règlement n’est pas final; cette disposition entrera en vigueur six mois après la date de sa publication à la Gazette officielle du Québec

Saviez-vous que si un copropriétaire loue son unité, il devra souscrire une assurance responsabilité civile en tant que copropriétaire non occupant? Il peut aussi ajouter au bail l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance en responsabilité civile. Vous pouvez aussi informer votre client que certaines déclarations de copropriété interdisent la location de courte durée ou prévoient que les copropriétaires demeurent responsables des dommages que pourrait causer leur locataire. 

Fonds d’auto-assurance 

Dorénavant, les syndicats devront tenir un fonds d’auto-assurance liquide et disponible à court terme afin d’assumer le coût des franchises et des réparations lorsque le fonds de prévoyance ou l’indemnité d’assurance ne peuvent y pourvoir. Selon le projet de règlement, le fonds d’auto-assurance devra être en mesure de couvrir la franchise la plus élevée prévue au contrat d’assurance du syndicat, à l’exception de l’avenant tremblement de terre, si celui-ci est inclus au contrat. 

Le projet de règlement n’est pas final; cette disposition entrera en vigueur 24 mois après la date de sa publication à la Gazette officielle du Québec

Évaluation du coût de reconstruction 

Le syndicat doit souscrire une assurance dont le montant correspond à la valeur à neuf de l’immeuble. À des fins de clarification, l’expression « valeur à neuf » sera remplacée par « montant qui doit pourvoir à la reconstruction »18

Vous devrez expliquer à vos clients que cette valeur correspond, entre autres, au montant nécessaire pour reconstruire l’immeuble entier, incluant les coûts de démolition, la mise aux normes, les frais d’honoraires professionnels (notaire, architecte, ingénieur) et les taxes. 

Pour éviter toute situation de sous-assurance, le syndicat devra faire réévaluer le coût de reconstruction tous les cinq ans. Cette disposition est habituellement déjà prévue aux déclarations de copropriété, mais elle n’est pas toujours respectée. D’ailleurs, en vertu du projet de règlement, seul un membre de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec pourra réaliser l’évaluation. 

Le projet de règlement n’est pas final; cette disposition entrera en vigueur 12 mois après la date de sa publication à la Gazette officielle du Québec

Risques usuels 

La loi indique que le syndicat doit souscrire des assurances contre les risques usuels. Considérant que 95 % des réclamations effectuées par les syndicats sont liées à l’eau et que 60 % des indemnités versées s’y rapportent, les risques usuels devant être couverts de plein droit ont été révisés. Le projet de règlement comprend les risques suivants : vol, incendie, foudre, tempête, grêle, explosion, écoulement des eaux, grève, émeute ou mouvement populaire, impact d’un aéronef ou d’un véhicule, actes de vandalisme ou de malveillance. 

Le projet de règlement n’est pas final; cette disposition entrera en vigueur 24 mois après la date de sa publication à la Gazette officielle du Québec

Franchise raisonnable (possible futur règlement) 

Au cours des dernières années, le montant des franchises exigées aux contrats des syndicats a explosé : « Ce montant peut parfois dépasser 100 000 $, selon la taille de la copropriété, rendant alors l’accès à l’assurance quasi inexistant, mis à part pour les sinistres majeurs », explique Me Paris. Afin de résoudre ce problème croissant, le gouvernement pourra déterminer par règlement les critères, éventuellement modulés par catégorie de bâtiment, selon lesquels une franchise est considérée comme déraisonnable19. Cette disposition étant absente du projet de règlement, le gouvernement a décidé de ne pas exercer ce pouvoir dès maintenant. 

Fiduciaire en cas de perte importante (possible futur règlement) 

En cas de perte importante, l’indemnité est versée à un fiduciaire nommé dans l’acte constitutif de copropriété ou désigné sans délai par le syndicat. Le gouvernement déterminera par règlement les critères permettant de qualifier une perte comme importante20. Cette disposition étant absente du projet de règlement actuel, le gouvernement a décidé de ne pas exercer ce pouvoir dès maintenant. La ChAD souhaite d’ailleurs que ces critères soient harmonisés avec les règlements municipaux et de zonage qui s’appliquent, pour éviter que le patrimoine des copropriétaires soit amoindri. 



​Peaufinez votre expertise (encart) 


Il existe plus d’une vingtaine de formations publiques portant sur la copropriété, offertes en ligne, en salle ou en entreprise. Consultez la liste complète

Le Bureau de l’assurance du Canada a produit une fiche qui fait le point sur l’assurance copropriété; il propose également une page Web pour bien comprendre les différentes situations qui peuvent se produire lors d’un sinistre

Le site condolegal.com présente une liste des articles du Code civil du Québec qui concernent la copropriété ainsi que les changements qui ont eu lieu à la suite de l’adoption du projet de loi 141.





1.Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières. 
2.Article 37 (6o), Code de déontologie des représentants en assurance de dommages. 
3.Article 26, Code de déontologie des experts en sinistre. 
4.Article 1073 du Code civil du Québec. Un nouvel article entrera en vigueur au même moment que le Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises. 
5.Articles 1070 al. 3 du Code civil du Québec
6.Article 1106.1 du Code civil du Québec
7.Article 1074.1 du Code civil du Québec
8.Article 1074.2 du Code civil du Québec
9. La Garantie complémentaire – répartition remplace la Garantie A-3 et n’indemnise pas la quote-part de la franchise du syndicat. Une franchise du copropriétaire s’applique. 
10.En cas d’absence d’assurance du syndicat, le copropriétaire sera indemnisé à 90 % de la répartition jusqu’à concurrence du montant d’assurance pour la garantie. 
11.Bureau d’assurance du Canada, « Le BAC fait le point sur l’assurance copropriété ». 
12.Article 37(6o) du Code de déontologie des représentants en assurance de dommages
13.Article 27 de la Loi sur la distribution de produits et services financiers
14.Articles 9 et 37 (1o) du Code de déontologie des représentants en assurance de dommages. 
15.Article 1075.1 du Code civil du Québec
16.Compagnie d’assurances Missisquoi c. Aviva Canada inc., Cour supérieure (2018 QCCS 2760). 
17.Article 1074.1 du Code civil du Québec
18. Nouvel article 1073 du Code civil du Québec
19.Article 1073 du Code civil du Québec
20.Article 1075 du Code civil du Québec
04/11/2019 16:21:05