Le Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises^[1] a été publié le 15 avril 2020. Il apporte des précisions à certains articles du Code civil du Québec, lesquels avaient été modifiés à la suite de l’adoption du projet de loi 141^[2]. Voici un résumé des articles de ce règlement.

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Assurance responsabilité civile des copropriétaires (article 1 du règlement)

Chacun des copropriétaires sera tenu de souscrire une assurance responsabilité d’un montant minimal d’un million de dollars si l’immeuble comporte moins de 13 fractions – utilisée ou pouvant être utilisée comme unité de logement ou pour l’exploitation d’une entreprise. Si l’immeuble contient 13 fractions ou plus, le montant minimal auquel doit souscrire le copropriétaire est de deux millions de dollars.

Cet article prend effet le 15 octobre 2020. Ainsi, le copropriétaire qui n’aurait pas souscrit d’assurance responsabilité devra le faire avant cette date. Par contre, si votre client a déjà une assurance responsabilité civile en vigueur le 15 octobre 2020, il pourra se conformer à cette obligation qu’à l’expiration ou au renouvellement de son contrat si celui-ci expire avant le 15 octobre 2021. Sinon, à cette date, tous les copropriétaires doivent avoir une assurance responsabilité civile respectant les montants minimums indiqués au règlement.

Agents et courtiers, assurez-vous que vos clients copropriétaires auront les protections adéquates.

Rappel des dates à laquelle cette obligation prend effet, selon la situation de vos clients

La contribution minimale du syndicat au fonds d’auto-assurance s’établit chaque année au moment de déterminer les sommes à verser au fonds de prévoyance, comme suit^[3] :

Contribution au fonds d’auto-assurance (article 2 du règlement)

* Le syndicat de copropriétaires ne doit pas tenir compte des franchises applicables aux dommages causés par un tremblement de terre ou par une inondation, si de telles protections sont prévues au contrat. 

Cette obligation prend effet le 15 avril 2022. Cela dit, dès le 30 avril 2020, les syndicats de copropriétaires auront désormais l’obligation d’avoir un fond d’auto-assurancet^[4]. 

Évaluation de l’immeuble  (article 3 du règlement)

Le syndicat des copropriétaires devra mandater un évaluateur membre de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec au moins tous les cinq ans afin de faire évaluer le montant de l’assurance qu’il doit souscrire pour pourvoir à la reconstruction de l’immeuble.

Cette obligation prend effet le 15 avril 2021. Si toutefois votre client prévoit effectuer une évaluation d’ici là, vous pouvez d’ores et déjà lui suggérer de faire affaire avec un évaluateur agréé.

Risques que l’assurance du syndicat doit couvrir (article 4 du règlement)

L’assurance biens du syndicat des copropriétaires doit couvrir les risques usuels suivant : le vol, l’incendie, la foudre, la tempête, la grêle, l’explosion, les fuites et débordements d’installations sanitaires et d’appareils raccordés aux conduites de distribution de l’eau à l’intérieur du bâtiment, la grève, l’émeute ou un mouvement populaire, l’impact d’un aéronef ou d’un véhicule et les actes de vandalisme ou de malveillance.

Cette obligation prend effet le 15 avril 2021. Si à cette date, votre client, le syndicat des copropriétaires, a déjà souscrit une assurance de biens, il pourra se conformer à cette obligation qu’à l’expiration de son contrat si ce dernier expire avant le 15 avril 2022. Sinon, à cette date, l’assurance des syndicats doit couvrir les risques usuels listés au règlement.

Agents et courtiers, veillez à valider et ajuster les protections prévues aux contrats de vos clients – syndicats de copropriétaires – si nécessaire.

Rappel des dates à laquelle cette obligation prend effet, selon la situation de vos clients

Outre les particularités mentionnées ci-dessus, le règlement entre en vigueur le 30 avril 2020. Pour mieux comprendre les modifications législatives à l’assurance des copropriétés depuis 2018 et l’impact sur votre pratique professionnelle, nous vous invitons à lire l’article « Changement à l’assurance des copropriétés ».

^{[1] Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises et modifiant le Règlement sur certaines mesures transitoires pour l’application de la loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières.}

^{[2] Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières.}

^{[3] Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, Projet de règlement sur les assurances en copropriété – document explicatif, 18 juillet 2019.}

^{[4] L’article 1071.1 Code civil du Québec entre en vigueur à la date de l’entrée en vigueur du règlement.}