En plus des changements législatifs en vigueur depuis décembre 2018, le projet de loi 41^[1] adopté le 17 mars dernier apporte de nouvelles modifications au Code civil du Québec (C.c.Q) relatives à l’assurance des copropriétés divises, notamment quant à la notion de responsabilité d’un copropriétaire et à l’approbation par l’assemblée des copropriétaires de la description des parties privatives.

Recours du syndicat de copropriété contre un copropriétaire responsable des dommages

À la suite d’un sinistre, le recours du syndicat contre un copropriétaire responsable des dommages est habituellement possible seulement pour recouvrer les sommes suivantes :

• le coût de la franchise ;
• les sommes excédant le montant de couverture du syndicat ;
• le montant découlant d’une absence de protection.

Rappelons que les modifications législatives à la suite de l’adoption du projet de loi 141^[2] concernant le copropriétaire jugé responsable des dommages^[3] ont fait couler beaucoup d’encre puisque ce dernier était tenu responsable seulement s’ils étaient causés par sa propre faute.

Les nouvelles dispositions législatives viennent clarifier que le syndicat des copropriétaires peut dorénavant demander le remboursement de ces sommes auprès du copropriétaire considéré comme responsable du préjudice lorsque les dommages sont causés par les biens dont il est le gardien ou par toute autre personne dont il serait responsable^[4].

Approbation de la description des parties privatives par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat de copropriété a, depuis le 13 décembre 2018 et selon la date à laquelle la copropriété a été établie, l’obligation de tenir une description des parties privatives permettant d’identifier les améliorations apportées par les copropriétaires. Le projet de loi 41 précise que « la copropriété établie avant le 13 juin 2018 et qui n’est pas sous le contrôle du promoteur, doit obtenir l’approbation de la première description des parties privatives d’ici le 13 juin 2020 […] [par] plus de la moitié des voix des copropriétaires présents ou représentés lors d’une assemblée »^[5]. Ensuite, toute modification de cette description des parties privatives devra être adoptée par « la majorité des copropriétaires représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés »^[6].

La ChAD réitère d’ailleurs qu’il n’appartient pas au professionnel de réaliser la description des parties privatives ; toutefois, cette description fait partie des divers documents dont vous avez besoin pour évaluer adéquatement les besoins de votre client – le copropriétaire ou le syndicat de copropriété – afin de le conseiller adéquatement. Le Bureau d’assurance du Canada (BAC) offre également un modèle que vous pouvez proposer à vos clients. 

Désignation d’un fiduciaire en cas de perte importante

Depuis le 10 janvier 2020, à défaut d’avoir un fiduciaire nommé dans l’acte constitutif de copropriété, le syndicat de copropriété doit désigner un fiduciaire sans délai lorsque survient une perte importante^[7]. C’est à ce fiduciaire que l’indemnité d’assurance doit être versée.

Voici deux contenus qui pourraient également vous intéresser :

• Description des parties privatives et modèle pour les syndicats
• Changements à l’assurance des copropriétés

^[1] Loi concernant principalement la mise en œuvre de certaines dispositions des discours sur le budget du 17 mars 2016, du 28 mars 2017, du 27 mars 2018 et du 21 mars 2019.

^[2] Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières. 

^[3] Article 1074.2 du Code civil du Québec.

^[4] Nouvel article 1074.2 du Code civil du Québec.

^[5] Art. 204 du Projet de loi 41.   

^[6] Article 1097 (5^o) du Code civil du Québec.

^[7] Article 1075 du Code civil du Québec.