Bien que rares, les refoulements d’égout peuvent effectivement se produire dans les appareils sanitaires situés aux étages supérieurs. « L’avaloir de toit est lié à la colonne de chute, un tuyau d’évacuation des eaux usées vertical qui traverse les murs des étages de l’immeuble jusqu’aux conduites d’égout, explique Mélissa Cloutier, présidente-directrice générale de Gestion Qualité Drain. Lors d’un refoulement causé par la saturation des conduites du réseau municipal ou d’un débordement causé par l’obstruction d’un tuyau, l’eau souillée peut remonter cette colonne et sortir par un évier ou une toilette. Aussi, advenant un bris de ce tuyau central, l’eau s’infiltrerait dans les murs, causant alors des dégâts importants dans divers appartements de l’immeuble. »

 

 

 

D’ailleurs, la Régie du bâtiment et la Corporation des maîtres mécaniciens en tuyauterie du Québec ont publié une fiche¹ à ce sujet précisant que « les problématiques concernant les bâtiments à toit plat ayant au moins un avaloir de toit desservi par une colonne combinée sont fréquentes et majeures. Lors de fortes pluies, l’eau n’est pas évacuée adéquatement par la colonne en raison d’une contre-pression générée par le refoulement des eaux d’égout […]. Les eaux usées remontent ou les eaux pluviales descendent dans la colonne et risquent d’inonder les étages supérieurs par les appareils sanitaires ». 

 

Les agents et les courtiers doivent donc informer leurs clients des risques auxquels ils sont exposés et leur proposer les protections qui s’imposent. Par ailleurs, même si les conséquences liées à ce risque sont moindres pour un locataire, elles n’en demeurent pas moins réelles. Vous devez informer vos clients qu’en cas de refoulement d’égout, leurs biens endommagés ne seront pas protégés. Il en va toutefois autrement pour les copropriétaires, particulièrement avec les récentes modifications législatives. 

 

En copropriété divise, 95 % des réclamations effectuées par les syndicats de copropriété sont liées à l’eau tandis que 60 % des indemnités versées s’y rapportent. La majorité des syndicats souscrivent généralement les avenants à cet égard, mais les copropriétaires situés à l’étage ne se sentent parfois pas concernés par ce genre de risque. Il peut en être de même pour les copropriétaires occupant le rez-de-chaussée, qui ne considèrent pas l’utilité de souscrire l’avenant pour l’infiltration d’eau à travers le toit. Et pourtant, ces avenants sont dorénavant plus que nécessaires! 

 

Depuis le 13 décembre 2018, plusieurs changements législatifs liés à l’assurance de la copropriété sont en vigueur. Dorénavant, l’assurance du syndicat de copropriété agit en première ligne pour réparer les dommages à un bien dans lequel le syndicat a un intérêt assurable². De plus, les sommes assumées par le syndicat pour la réparation d’un dommage doivent être réparties entre l’ensemble des copropriétaires, selon leur quote-part³, ce qu’on appelle « la répartition ». 

 

Par conséquent, le Bureau d’assurance du Canada (BAC) a modifié ses contrats d’assurance pour les copropriétaires le 15 mars dernier afin d’inclure, notamment, la Garantie complémentaire – répartition⁴. Cette dernière permet d’être indemnisé « lors d’une répartition visant l’insuffisance ou l’absence d’assurance du syndicat même si leur unité n’est pas endommagée »⁵. En d’autres termes, la répartition pourrait résulter du coût des réparations qui excèdent le montant souscrit par le syndicat ou qui ne sont pas couvertes par le contrat du syndicat⁶. Le cas échéant, le copropriétaire peut se faire indemniser le montant de cette charge commune par son contrat d’assurance copropriétaire, si seulement il a souscrit les protections visées. D’ailleurs, le BAC conseille « aux copropriétaires de s’assurer contre tous les risques auxquels ils peuvent être exposés lors d’une répartition par le syndicat. Par exemple, les copropriétaires des étages supérieurs sont exposés à une répartition lors d’un refoulement d’égout, ils doivent avoir cette protection pour que leur assureur les indemnise pour cette répartition »⁷. 

 

Pour répondre à vos nombreuses questions et vous aider à comprendre les différentes situations pouvant survenir lors d’un sinistre en copropriété divise, le BAC propose chronique qui fait le point sur l’assurance copropriété ainsi qu’un outil Web intitulé Le règlement de sinistres en copropriété divise. 

 

Bref, les agents et les courtiers ont un rôle important à jouer pour informer les assurés des risques de refoulement d’égout ou d’infiltration par le toit, et ce, peu importe à quel étage ces derniers habitent. Vous devez poser toutes les questions nécessaires pour connaître l’ensemble des besoins des clients en vue de les conseiller adéquatement⁸, notamment si ces derniers possèdent un casier de rangement au sous-sol dont le contenu pourrait être affecté par un dégât d’eau. Vous devez ensuite informer vos clients des risques auxquels ils sont exposés ainsi que les protections disponibles⁹, ce qui comprend les exclusions et les avenants relatifs aux dégâts d’eau. Si un assuré refuse un avenant, il vous incombe de lui expliquer les conséquences d’une telle décision et de tout noter au dossier. 

 

 

 

• Infiltration d’eau dans le bâtiment, 3 UFC en Techniques d’assurance, donnée par Sylvain Brosseau du Groupe Burex et offerte sur ÉduChAD.