Les multiples enjeux de la copropriétéLes multiples enjeux de la copropriétéhttp://chad.ca/fr/membres/pratique-professionnelle/industrie-enjeux-et-specialites/copropriete/503/les-multiples-enjeux-de-la-coproprieteLes multiples enjeux de la copropriété​​​​​​​​​

​​​Copropriété divise, mais à qui donc appartient ce mur ?

​​​En 2012, le Comité consultatif sur la copropriété mis en place par le gouvernement du Québec rendait public son rapport, communément appelé rapport St-Arnaud. Les recommandations de ce rapport visaient à assurer une plus grande protection du public en matière de copropriété ainsi que la pérennité du parc immobilier en amenant notamment la révision du Code civil du Québec.

Alors que cette révision se fait encore attendre, plusieurs initiatives ont été mises en place pour sensibiliser et informer la population québécoise. La complexité de la copropriété n’est un secret pour personne : « L’organisation et la structure de la copropriété, la terminologie et les notions juridiques qui lui sont particulières et le nombre de personnes impliquées rendent le domaine complexe », affirme Vincent Gaudreau, courtier en assurance de dommages, C.d’A.A., FPAA, CRM, vice-président de Gaudreau Assurances.

En juin 2015, la Chambre des notaires du Québec (CNQ) a lancé le site Web lacopropriete.info, en collaboration avec plusieurs ordres professionnels et organismes d’autoréglementation évoluant dans le secteur de la copropriété, dont la ChAD. L’objectif : faciliter l’accès à l’information générale en matière de copropriété. Près de deux ans après le lancement, même si la copropriété demeure un sujet complexe, le projet permet de mieux saisir la nature des problématiques vécues.


Mieux comprendre les principes de base

La ChAD participe au service Info-Experts, un espace gratuit sur le site lacopropriete.info où le public peut poser ses questions en matière copropriété aux 11 ordres et organismes d’autoréglementation qui y collaborent. Grâce à ces questions, « la ChAD constate que de l’incompréhension subsiste autour de la mécanique entre l’assurance des copropriétaires et l’assurance de la copropriété, malgré les nombreux efforts de sensibilisation et d’information mis en œuvre depuis plusieurs années », explique Maya Raic, présidente-directrice générale de la ChAD.

À preuve, ce copropriétaire qui demande candidement pourquoi il devrait souscrire une assurance pour sa partie privative, puisque le syndicat de copropriété détient une assurance sur l’ensemble de l’immeuble. « Le devoir de conseiller et d’expliquer des courtiers et des agents en assurance de dommages est d’autant plus important en contexte de copropriété, souligne Mme Raic. L’assurance est complexe, tout comme la copropriété, et on constate que les bases ne sont toujours pas acquises en ce qui a trait aux obligations d’assurance du syndicat de copropriété et à l’importance de l’assurance des copropriétaires. »

Dans de telles circonstances, les professionnels doivent parfois redoubler d’efforts pour faire comprendre à leurs clients, qu’ils soient copropriétaires ou représentants du sy​ndicat de copropriété, pourquoi ils ont besoin d’obtenir certaines informations et pourquoi certaines protections sont importantes pour ne pas se trouver en situation de non-couverture ou d’insuffisance d’assurance.


Un manque d’implication ?

De son côté, Me Chantal Côté, notaire et personne ressource pour le site lacopropriete.info à la CNQ, constate avant tout que la gestion par le syndicat de copropriété soulève des questions : « Nous recevons beaucoup de questions du type “Le syndicat peut-il, a-t-il le droit de… ?” La majorité des copropriétaires ne connaissent pas leurs droits par rapport au syndicat. » Ils semblent encore ignorer qu’à titre de copropriétaires, ils font partie de cette collectivité. « Ils se demandent souvent si le syndicat peut voter une cotisation spéciale, si c’est contestable et, si oui, quels sont les recours », ajoute Me Côté. Pourtant, même lorsqu’ils sont en désaccord avec les montants des frais communs ou de gestion ou avec la gestion du fonds de prévoyance, les copropriétaires ne semblent pourtant pas prêts à s’impliquer dans la gestion de leur patrimoine commun. « L’implication des copropriétaires constitue un enjeu réel, explique Me Côté. Ces derniers ne participent pas à la gestion de leur copropriété et se demandent ensuite si les choses sont faites en conformité avec la loi, selon les règles de l’art. »

Ce manque d’engagement a également des conséquences en matière d’assurance, comme le fait remarquer M. Gaudreau : « Lorsque vient le temps d’assurer une copropriété, plusieurs personnes magasinent encore un prix plutôt que de chercher à protéger leur patrimoine. La situation est encore plus problématique pour les syndicats de copropriété qui ne bâtissent pas de liens à long terme avec un professionnel en assurance. En assurance des entreprises, le professionnel développe une relation avec son client. Il s’assure de connaître l’entreprise, ses activités, le risque, les recommandations formulées, les sinistres survenus, les correctifs apportés. En copropriété, de nombreux syndicats de copropriété changent d’assureur chaque année pour obtenir le prix le plus bas et maintenir des charges moins élevées. » En janvier 2015, le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec a d’ailleurs révélé les résultats d’un sondage mené auprès de 700 syndicats de copropriété. Parmi les répondants, 55 % ont dit avoir changé d’assureur au cours des cinq dernières années à cause d’une augmentation substantielle des primes à payer alors que 13 % d’entre eux ont dû faire face au refus d’un assureur de renouveler leur couverture.

Le taux de roulement élevé au sein des conseils d’administration (C. A.) des copropriétés compliquent les choses. « Dans certaines copropriétés, la composition des C. A. se renouvelle presque chaque année et il y a des lacunes dans les informations qui sont transmises, soutient M. Gaudreau. Il arrive que l’administrateur responsable du renouvellement des assurances de la copropriété ignore l’historique de réclamation. » Il arrive aussi que les représentants du syndicat de copropriété ignorent les informations et les documents qui sont importants pour déterminer leurs besoins d’assurance ou pour effectuer une analyse du risque adéquate. Les professionnels en assurance de dommages ont donc intérêt à informer les représentants du syndicat à ce chapitre et à les sensibiliser à l’importance de conserver les renseignements utiles pour faciliter les démarches ultérieures.


Des questions simples, des réponses « au cas par cas »

Les copropriétaires sont-ils peu impliqués dans les affaires de la copropriété ou simplement rebutés par la complexité des réponses à leurs questions ? « La réponse à certaines questions d’apparence simple est souvent “ça dépend”, constate M. Gaudreau. Une question comme “qui va payer ma réclamation ?” entraînera une réponse différente selon le type de syndicat de copropriété, la déclaration de la copropriété, les événements, les assureurs – s’ils sont signataires ou non de la Convention d’indemnisation en copropriété du Bureau d’assurance du Canada. » Cette complexité est également ressentie par les professionnels : plus de six sur dix pensent qu’ils ne sont pas suffisamment formés au marché de l’assurance de la copropriété alors que sept sur dix sont d’avis que seuls les professionnels plus expérimentés devraient agir dans le domaine de l’assurance en copropriété1.

« Les conséquences de l’absence de réponses simples et uniformes sont rapidement constatées quand on aborde la répartition des franchises, illustre Mme Raic. Lorsqu’un sinistre touche plusieurs unités et les parties communes, la franchise sera répartie, selon la copropriété, entre tous les copropriétaires dans les charges communes, entre les copropriétaires victimes uniquement ou réclamée seulement à la personne responsable des dommages. C’est un véritable casse-tête juridique où s’entremêlent les dispositions du Code civil du Québec, du contrat d’assurance et de la déclaration de copropriété. Les consommateurs n’étant pas en mesure de démêler le vrai du faux, cela nous interpelle en matière de protection du public. »


La location en croissance

Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement, en octobre 2016, plus de 15 % des unités de copropriété de la grande région montréalaise et 11 % de celles de Québec étaient en location2. En avril dernier, l’organisme affirmait ceci : « Phénomène grandissant dans la métropole, les copropriétés offertes en location atteignent aujourd’hui une proportion inégalée. »

Or, de nombreux copropriétaires non occupants ne semblent pas comprendre qu’ils demeurent responsables des actes de leurs locataires et que le syndicat de copropriété pourrait se retourner contre eux. Plusieurs ne consultent pas non plus la déclaration de copropriété pour vérifier si elle autorise la location et n’avisent pas leur assureur qu’ils n’occupent plus eux-mêmes leur unité. Mme Raic s’interroge : « Devrait-on rendre l’assurance obligatoire pour le copropriétaire et le locataire ? Souvent, on constate dans les questions des consommateurs que le locataire n’a pas souscrit d’assurance, car ni le bail ni la déclaration ne l’exigeaient. Ce faisant, le locataire n’a aucune protection en responsabilité civile. Dans la pire des situations, le copropriétaire non occupant n’assure pas non plus sa propre unité. Non seulement les améliorations apportées à son unité ne seront alors pas assurées, mais sa responsabilité civile non plus si le syndicat venait par exemple à lui réclamer le paiement de la franchise pour les dommages causés aux parties communes par son locataire. »


Et les dégâts d’eau ?

Un autre point de discussion fréquent concerne les dégâts d’eau. En copropriété, 60 % des indemnités versées concernent les dégâts d’eau; ces derniers représentent par ailleurs près de 95 % des réclamations. « Nous croyons que la fréquence et la valeur des dégâts d’eau en copropriété suffisent à les classer dans les risques usuels et que ne pas s’assurer contre ces risques contrevient aux obligations du syndicat de copropriété », déclare Mme Raic. Ainsi, le Code civil du Québec prévoit que le syndicat de copropriété a l’obligation de souscrire une assurance couvrant l’ensemble du bâtiment pour la valeur à neuf, à l’exception des améliorations apportées par les copropriétaires à leurs unités. Cette assurance doit couvrir les risques usuels (article 1073). La notion de risques usuels dans le Code civil du Québec ne mentionne pas les dégâts d’eau, ce qui amène parfois certains professionnels à s’interroger sur ce risque lorsqu’ils sont appelés à conseiller les syndicats de copropriété.

En effet, compte tenu du montant très élevé des franchises pour les dégâts d’eau et que plusieurs assureurs excluent ce risque en copropriété, quelle solution reste-t-il pour les professionnels et leurs clients dans ce cas ? « Il est important de conseiller le client, explique M. Gaudreau. On peut lui fournir des conseils préventifs et lui mentionner l’existence d’équipements conçus pour prévenir certains sinistres, comme les systèmes qui coupent l’arrivée d’eau lorsqu’une fuite est détectée, mais ce n’est pas forcément intéressant ou possible de les faire installer dans des copropriétés déjà bâties. » Selon lui, il est toujours possible de trouver une solution, d’augmenter le montant de la franchise liée aux dégâts d’eau ou de chercher une couverture incendie seulement dans les cas extrêmes. Au bout du compte, « la facture pour un dégât d’eau peut grimper très rapidement, mais ce type de sinistre détruira rarement un bâtiment contrairement à un incendie », ajoute-t-il.

Bien sûr, les professionnels en assurance de dommages jouent un rôle important dans l’équation par leur rôle-conseil. « Mais nous ne pouvons pas régler à nous seuls l’ensemble des problèmes, croit M. Gaudreau. Le manque d’entretien, un encadrement incomplet des syndicats de copropriété ou encore une construction bâclée peuvent avoir un impact sur l’assurance de la copropriété. Nous pouvons aider à améliorer le système, mais nous ne pourrons pas le faire seuls. »

De plus, « les professionnels ont l’obligation de conseiller et d’informer adéquatement leurs clients pour leur permettre de faire un choix éclairé, rappelle Mme Raic. Ils doivent s’assurer de prendre tous les moyens nécessaires pour remplir cette obligation. Si les assurés refusent tout de même les protections qui leur ont été offertes malgré les informations et les explications que le professionnel leur a fournies, les assurés devront en assumer les conséquences ». Les professionnels prendront soin, par ailleurs, d’annoter les dossiers-clients pour conserver une trace de leurs démarches.

Plusieurs ordres professionnels et regroupements du milieu de l’assurance continuent d’œuvrer pour accroître la sensibilisation de la population. Puisque la copropriété est un mode d’habitation qui ne semble pas près de disparaître, les assureurs vont aussi devoir s’adapter. Le Québec n’a pas fini de parler de la situation de la copropriété.


Pour aller plus loin

Imaginez le tuyau d’une​​ laveuse qui brise au 14e et dernier étage d’un immeuble en copropriété, déversant plusieurs centaines de litres d’eau à travers plafonds et planchers des étages inférieurs jusqu’au sous-sol, provoquant plusieurs centaines de milliers de dollars de dommages à plusieurs unités sur chaque palier. Résultat : des dizaines de contrats d’assurance concernés et plusieurs assureurs qui doivent s’entendre sur le règlement des dommages. À qui appartient ce mur ? Voilà une question que les experts en sinistre doivent se poser dans une telle situation. C’est également la question que devraient se poser les agents et les courtiers lors de la souscription, et c’est le titre de la formation en ligne proposée par la ChAD dont un extrait de 2 minutes 39 vous est offert en exclusivité ci-dessous. 

 


Consultez le descriptif et inscrivez-vous à la formation Copropriété divise, mais à qui donc appartient ce mur ?​

 

1. Données citées dans la formation Copropriété divise : mais à qui donc appartient ce mur ?, offerte à ÉduChAD.
2. Société canadienne d’hypothèques et de logement. Rapport sur le marché locatif – Faits saillants – Québec, 2016, p. 38, tableau 4.3.1.

18/09/2017 20:58:57