L’importance d’assurer une copropriété à sa pleine valeur à neufL’importance d’assurer une copropriété à sa pleine valeur à neufhttp://chad.ca/fr/membres/pratique-professionnelle/industrie-enjeux-et-specialites/copropriete/425/limportance-dassurer-une-copropriete-a-sa-pleine-valeur-a-neufL'importance d'assurer sa copropriété à sa pleine valeur à neuf

​Ce résumé ne constitue pas un avis juridique. L’information qui s’y trouve peut ne pas refléter l’état du droit actuel.

​Le Code civil du Québec (article 1073) impose au syndicat de copropriété l’obligation de souscrire une assurance correspondant à la valeur à neuf du bâtiment. Une décision récente de la Cour du Québec rappelle cette obligation.


Les faits

En 2008, un incendie ravage un immeuble en copropriété divise. Les unités de copropriété des assurés sont considérées comme des pertes totales. Le syndicat de copropriété transmet sa réclamation ​​à ses assureurs pour les parties communes et les copropriétaires-assurés font de même pour leurs parties privatives.

L’indemnité d’assurance est insuffisante pour reconstruire l’immeuble. Le déficit lié au manque d’assurance est de 454 938 $. Les copropriétaires ont dû verser, à titre de cotisation spéciale, la somme de 6 119 $ pour combler le déficit.

La majorité des copropriétaires étaient assurés contre les conséquences d’un manque d’assurance. Toutefois, l’assureur de deux des copropriétaires « leur confirme que leur police d’assurance ne couvre pas de tels dommages liés au manque d’assurance. En effet, vu le caractère commercial de l’usage de l’unité, […] il fallait adhérer spécifiquement à une telle protection, ce qu’ils n’ont pas fait à l’époque de la prise d’assurance ».

Les deux copropriétaires réclament donc 6 119 $ au syndicat de copropriété et à l’administrateur provisoire. Ils leur reprochent d’avoir insuffisamment assuré l’immeuble dont ils sont copropriétaires divis.

Le syndicat de copropriété conteste la demande, soutenant « que les demandeurs sont les seuls copropriétaires divis qui ont eu à payer eux-mêmes cette cotisation spéciale, car les autres copropriétaires étaient assurés contre les conséquences d’un manque d’assurance ». Il prétend aussi « qu’il appartenait aux copropriétaires d’obtenir un avenant couvrant le manque d’assurance auprès de leur assureur et que c’est cette omission qui est la cause de leurs dommages ».

Les deux copropriétaires « soutiennent qu’il appartenait au Syndicat […] d’assurer l’immeuble pour un montant correspondant à sa valeur à neuf. Selon eux, cette obligation découle tant de la Déclaration de copropriété que de l’article 1073 du Code civil du Québec ».

Ils soutiennent également que l’administrateur provisoire doit être tenu personnellement responsable dans les circonstances, car il a pris seul la décision de ne pas assurer l’immeuble pour un montant équivalent à la valeur à neuf.


Qu’en est-il de la responsabilité du syndicat ?

Le tribunal indique que le syndicat n’a pas respecté son obligation découlant du Code civil du Québec et de la déclaration de copropriété, qui prévoit l’obligation d’assurer l’immeuble pour un montant équivalent à sa valeur à neuf. Il conclut que le syndicat est responsable du préjudice subi par les demandeurs et le condamne à payer la somme de 6 119 ​$.

Le tribunal mentionne également qu’« aucune disposition de la Déclaration de copropriété n’oblige les copropriétaires à prendre une assurance complémentaire pour les protéger des conséquences d’une couverture insuffisante. Rien n’empêche les copropriétaires d’obtenir, à leurs frais, une telle protection, mais cela n’atténue pas l’obligation claire du Syndicat d’assurer l’immeuble pour un montant équivalent à sa valeur à neuf ».


Qu’en est-il de la responsabilité personnelle de l’administrateur provisoire ?

Le tribunal retient qu’au moment de l’incendie, l’immeuble en copropriété divise était administré par un administrateur provisoire. C’est lui qui a pris les décisions concernant la couverture d’assurance.

« Étant lui-même impliqué au sein de l’entreprise ayant construit les unités, [l’administrateur provisoire] était dans une position privilégiée pour établir cette valeur à neuf. Il avait accès à toutes les données liées aux coûts de construction. »

L’administrateur provisoire « justifie son erreur par le fait qu’il a omis d’inclure le montant des taxes de vente applicables dans l’estimation de la valeur à neuf et que le déficit correspond au montant de ces taxes ». Le tribunal estime que l’administrateur provisoire n’a pas agi en administrateur prudent et diligent.

Le tribunal retient que l’administrateur provisoire a commis une erreur dans ses démarches visant à obtenir une couverture d’assurance conforme aux termes de la déclaration de copropriété et du Code civil du Québec. En conséquence, il est également tenu responsable du préjudice subi par les demandeurs.

Ce que prévoit l’article 1073 du Code civil du Québec :

« Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l’incendie, couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant de l’assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l’immeuble. Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers. »


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Éléments à retenir

  • I​l est primordial de bien évaluer la « valeur à neuf » du bâtiment : une évaluation professionnelle de la valeur de reconstruction de l’immeuble doit être réalisée périodiquement pour éviter la sous-assurance. Cette valeur doit inclure les coûts de démolition, les taxes applicables et les honoraires des professionnels, tels que ceux des architectes ou des ingénieurs. 
  • Une situation de sous-assurance peut générer de sérieux conflits entre copropriétaires. De plus, les administrateurs du syndicat pourraient être tenus responsables d’une portion des coûts de reconstruction. 
  • Il est également conseillé de proposer au copropriétaire une protection en cas d’insuffisance d’assurance du syndicat des copropriétaires afin d’éviter qu’il soit tenu responsable d’une quote-part du coût des travaux de reconstruction nécessaires pour remettre l’immeuble en état.


Article rédigé par Me Jannick Desforges, LL.B., directrice du Service ​des affaires institutionnelles et de la conformité

02/06/2015 13:39:19http://docs.chad.ca/SiteCollectionDocuments/2015-06-chadpresse-juris-imp-assurer-valeur-neuf-copropriete.pdf