Assurance des copropriétaires et l’éducation des assurésAssurance des copropriétaires et l’éducation des assuréshttp://chad.ca/fr/membres/pratique-professionnelle/industrie-enjeux-et-specialites/copropriete/406/assurance-des-coproprietaires-et-leducation-des-assuresAssurance des copropriétaires et l’éducation des assurés

​​​​​En 2012, le Comité spécial sur l’assurance des copropriétés, mis en place par le conseil d’administration de la ChAD, écrivait ceci : « Les acquéreurs ne sont pas toujours au fait des obligations que sous-tend la copropriété, et ce, même après avoir notarié l’acquisition. Les administrateurs de syndicats, souvent bénévoles, n’ont pas un niveau élevé de compréhension des besoins d’assurance du syndicat ou des obligations qui leur incombent. »1

Ce manque de compréhension et de connaissance représente l’un des plus importants enjeux pour les acteurs de l’industrie de l’assurance de dommages. Mais comment pallier le problème?


Absence d’uniformité et complexité des besoins

Pour bien conseiller les copropriétaires, les agents et les courtiers doivent commencer par les informer des particularités de leur bien.

Premièrement, il existe plusieurs types de copropriétés, dont : 

  • les maisons de ville, dont la toiture peut constituer une partie commune ou une partie privative ;
  • les copropriétés de villégiature, dont chaque unité doit faire l’objet d’une inspection annuelle et qui exigent des protections en fonction des périodes d’inoccupation ; 
  • les copropriétés locatives. En 2011, plus ou moins 30 % des ménages qui vivaient en copropriété à Montréal et à Québec étaient locataires ; 2
  • les copropriétés par phases, multipliant ainsi les contrats d’assurance à harmoniser pour éviter les zones de non-assurance.

Ces modes d’occupation appellent leur lot de questions : la location est-elle meublée? S’agit-il d’une location à court ou à long terme? Y aura-t-il des périodes d’inoccupation?


Accès difficile à l’information

Pour bien assurer les copropriétaires, les agents et les courtiers doivent prendre connaissance de certains documents : 

  • la déclaration de copropriété permet de déterminer le montant lié à la responsabilité civile du copropriétaire ; ​
  • le contrat d’assurance de la copropriété, et non simplement le certificat, permet de vérifier les franchises souscrites par le syndicat ainsi que certaines limites de responsabilité ; 
  • le règlement de la copropriété fournira d’autres informations permettant d’harmoniser la couverture des copropriétaires avec celle de la copropriété.

Parfois, l’accès à ces renseignements ne se fait pas sans peine. Alors que les agents et les courtiers peuvent souhaiter obtenir une copie du contrat d’assurance de la copropriété afin de l’inclure dans le dossier de leurs clients, les syndicats de copropriété ne sont pas toujours enclins à fournir ces documents, même s’il existe dans la loi un droit de consultation.

Les représentants peuvent aussi recueillir le consentement de l’assuré pour obtenir une copie électronique de l’acte de copropriété directement par l’entremise du site Web du Registre foncier du Québec et l’archiver de façon sécuritaire dans les dossiers-clients. Cette solution permettra d’accélérer le processus de règlement en cas de sinistre, puisqu’il ne sera plus nécessaire de dépendre du syndicat pour obtenir ces documents.


La nécessité d’expliquer

Même lorsque la documentation de la copropriété est accessible, les copropriétaires ne la lisent pas toujours. Et s’ils le font, ils n’en comprennent pas nécessairement toutes les implications, d’où l’importance de les expliquer aux assurés, notamment si : 

  • la valeur du bâtiment n’a pas été déterminée par un évaluateur professionnel et qu’il y a un risque d’insuffisance d’assurance ; 
  • le syndicat de copropriété décide d’opter pour une franchise élevée dans le but de réduire le montant de la prime.

En cas de sinistre, ce sont donc souvent les copropriétaires qui devront payer la franchise ou l’insuffisance en fonction de leur quote-part de l’immeuble. Beaucoup de copropriétaires ne le découvrent qu’après le sinistre, lorsque le syndicat de copropriété leur impose une cotisation spéciale. Ces sommes sont parfois élevées et rarement prévues dans le budget du ménage.

S’il s’avère, à la souscription, que le syndicat des copropriétaires n’a pas les protections suffisantes, les agents et les courtiers peuvent expliquer aux clients comment pallier la situation.


Encourager le questionnement

Il faut également les amener à poser plus de questions auprès du syndicat, par exemple : 

  • ​À quand remonte la dernière évaluation du bâtiment? 
  • A-t-elle été faite par un évaluateur agréé? 
  • Comment ont été établies les charges communes?

Plus les informations seront complètes et à jour, plus la couverture proposée sera adéquate.


Un travail de longue haleine

Plus les copropriétaires comprendront leur déclaration de copropriété et ce qui concerne la gestion de leur propriété, plus ils comprendront la pertinence des produits d’assurance que leur proposent les agents et les courtiers. Ils pourront alors faire des choix en toute connaissance de cause, et non sur la seule base du montant de la prime. ​


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1 Sommaire : comité spécial assurance de la copropriété, Chambre de l’assurance de dommages, p. 3. 

2 Les logements en condominium au Canada, ENM en bref n° 99-014-X2011003, Statistique Canada, p. 6.

15/04/2015 21:03:13http://docs.chad.ca/SiteCollectionDocuments/2015-03-chadpresse-enjeux-condo-fr.pdf