Syndicats de copropriété : comment bien se préparer à discuter d’assurance avec un professionnelSyndicats de copropriété : comment bien se préparer à discuter d’assurance avec un professionnelhttp://chad.ca/fr/consommateurs/bien-sassurer/habitation/518/syndicats-de-copropriete-comment-bien-se-preparer-a-discuter-dassurance-aveSyndicats de copropriété : comment bien se préparer à discuter d’assurance avec un professionnel

​Vous êtes administrateur d’un syndicat de copropriété et vous devez discuter avec un professionnel en assurance de dommages à propos des besoins de la copropriété? Il existe maintenant un aide-mémoire du syndicat de copropriété en matière d’assurance — La souscription (Nouveau contrat ou renouvellement) pour vous aider à bien vous préparer. Cet outil vous rappelle à la fois les principales obligations du syndicat en matière d’assurance et vous aide à rassembler une foule d’éléments importants pour bien assurer une copropriété.

​En effet, l’assurance de la copropriété est un domaine complexe où copropriétaires et syndicats de copropriété doivent observer certaines obligations pour préserver leur patrimoine commun. La taille et la nature de la copropriété, la complexité de son fonctionnement, la valeur des biens à assurer et les risques peuvent varier énormément d’une copropriété à l’autre. Les renseignements fournis par les administrateurs du syndicat à l’agent ou au courtier en assurance de dommages, un professionnel encadré par la Chambre de l’assurance de dommages (ChAD), sont donc essentiels. Ils permettent aux professionnels de conseiller adéquatement le syndicat et de lui offrir les protections adaptées à la copropriété.

​Or, pour des bénévoles élus au conseil d’administration de la copropriété, il est souvent difficile de comprendre quelles sont les informations qui peuvent avoir un impact sur leurs besoins d’assurance et où les trouver. Voici certains points importants que vous devez savoir.


La déclaration de copropriété : le point de départ

​La déclaration de copropriété est un document indispensable à consulter ou à fournir à un professionnel en assurance pour assurer une copropriété. Elle permet notamment de connaître les obligations en matière d’assurance qui pourraient incomber au syndicat, comme la souscription d’une assurance responsabilité pour les administrateurs et dirigeants du syndicat, ainsi que le montant minimal exigé pour cette dernière.

​Par ailleurs, accompagnée du règlement de l’immeuble, s’il y en a un, la déclaration de copropriété définit les droits et les obligations du syndicat et des copropriétaires. Par exemple, la permission ou l’interdiction de louer à court terme une unité. Ces documents peuvent être utiles pour évaluer certains risques en responsabilité pour le syndicat. Ces documents contiennent également des informations sur l’obligation du syndicat d’entretenir certains éléments de la bâtisse.


Évaluation du bâtiment et inventaire des biens : déterminer la valeur assurable

​Le syndicat de copropriété a l’obligation d’assurer la totalité du bâtiment — à l’exclusion des améliorations aux parties privatives — sur la base de la valeur à neuf. Il s’agit en fait de la somme qui sera nécessaire pour reconstruire l’immeuble au complet advenant un sinistre majeur, et ce, sans tenir compte d’une éventuelle dépréciation ou de l’état de vétusté. Ce montant devrait donc inclure le coût de la démolition et de la reconstruction ainsi que les taxes applicables, les honoraires professionnels éventuels et le coût de la mise aux normes, si cela s’avérait nécessaire.

​Pour aider le syndicat à choisir un montant d’assurance adéquat, le professionnel en assurance de dommages aura besoin de la plus récente évaluation professionnelle et indépendante du bâtiment, si elle existe. Si le syndicat ne possède pas d’évaluation du bâtiment, ou si elle commence à dater de quelques années, il serait bien avisé de mandater un évaluateur professionnel pour la réaliser.

​Pour déterminer la valeur assurable des biens de la copropriété, le professionnel en assurance de dommages aura besoin d’un inventaire des biens qu’elle possède. Par exemple, la liste des outils et des équipements mécaniques (comme une tondeuse ou une souffleuse) ou encore des œuvres d’art. Il est important que le professionnel en assurance de dommages connaisse l’existence de ces biens. Non seulement il pourra tenir compte de leur valeur lors de la souscription, il pourra également proposer des assurances spécifiques ou des protections supplémentaires (avenants) pour mieux protéger certains d’entre eux.

​Dresser un portrait plus complet : d’autres informations importantes et où les trouver D’ailleurs, pour pouvoir proposer des protections adaptées à la réalité de votre copropriété et déterminer la prime, le professionnel en assurance de dommages doit avoir le plus d’informations possibles. Pour lui, certaines informations sur « l’histoire » de la copropriété seront donc importantes, comme : 

  • la liste des travaux effectués, projetés et en cours; 
  • l’historique des sinistres; 
  • les mesures de prévention déjà adoptés; 
  • l’état du fonds de prévoyance et des finances de la copropriété; 
  • les cotisations spéciales et leur utilisation.

​Ces informations se trouvent notamment dans les procès-verbaux, les états financiers, ainsi que le carnet d’entretien de la copropriété, s’il existe. Savoir que certains sinistres sont fréquents peut avoir un impact sur le montant proposé pour la franchise et la prime, mais pourrait aussi permettre de suggérer des moyens de prévention ou de mitigation des risques.

​Par ailleurs, la copie des contrats avec des tiers (un service d’entretien ménager ou paysager par exemple) aide à mieux évaluer les besoins en assurance responsabilité civile du syndicat. En effet, un non-respect d’un contrat peut engendrer des poursuites contre le syndicat, par exemple. Il sera bon d’en tenir compte lors de la souscription de cette assurance.


Des informations utiles à différentes étapes

​Certaines informations peuvent également être importantes à différentes étapes du cycle d’une assurance : de l’achat du contrat d’assurance à la réclamation. Parmi eux, les plans et les devis de l’immeuble seront importants pour l’évaluation du bâtiment par un évaluateur professionnel, mais également lors d’un sinistre. Ce sont ces documents qui permettent notamment de connaître la délimitation entre parties communes et parties privatives. Lors de l’enquête après sinistre, ils pourraient permettre de savoir si des éléments importants de la structure du bâtiment peuvent avoir été endommagés.

​Si elle existe, la liste des améliorations apportées à chaque unité depuis la constitution de la copropriété peut aussi être particulièrement utile en cas de sinistre. Cela permettra notamment de savoir si le plancher inondé ou les portes d’armoires brûlées sont ceux d’origine et si leur indemnisation concerne l’assurance du syndicat ou celle du copropriétaire — ou les deux.

​Réaliser cet exercice de rapatriement des informations vous sera très utile lorsque vous discuterez avec votre professionnel en assurance de dommages. En effet, en tant qu’administrateurs du syndicat, connaître davantage vos obligations et les besoins d’assurance de la copropriété vous permettra de faire de meilleurs choix pour la conservation de votre patrimoine commun. N’hésitez pas à poser toutes vos questions à votre professionnel pour bien comprendre les protections qui vous sont offertes. Ce dernier a l’obligation de vous conseiller et de vous expliquer les exclusions et les limites des protections d’assurance proposées. De plus, en étant vous-mêmes mieux informés, vous pourrez informer et sensibiliser les autres copropriétaires quant aux liens entre leur contrat d’assurance et celui de la copropriété, en plus de leur expliquer éventuellement les choix et les décisions que vous avez pris à cet égard en tant qu’administrateurs du syndicat de copropriété.


Enfin un aide-mémoire pour le syndicat lors de la souscription d’une assurance

​Vous êtes dans des démarches de souscription ou de renouvellement de l’assurance du syndicat de copropriété? Préparez votre rencontre en dressant dès maintenant le portrait de la copropriété grâce à l’aide-mémoire du syndicat de copropriété en matière d’assurance. Les différentes sections à compléter vous amèneront à consulter les principaux documents de la copropriété et à rassembler des informations importantes à fournir ou à connaître afin d’obtenir une protection adéquate.



​Téléchargez l’aide-mémoire du syndicat de copropriété en matière d’assurance – La souscription (Nouveau contrat ou renouvellement) en français ou en anglais.

28/09/2017 18:56:55