Assurer sa copropriété avant qu’il ne soit trop tardAssurer sa copropriété avant qu’il ne soit trop tardhttp://chad.ca/fr/consommateurs/bien-sassurer/habitation/210/assurer-sa-copropriete-avant-quil-ne-soit-trop-tardAssurer sa copropriété

Le phénomène de la copropriété – condominium – s’étend non seulement dans les grands centres urbains, mais également en banlieue et même dans les centres de villégiature, si bien qu’il y a aujourd’hui plus de 23 000 syndicats de copropriété et des centaines de milliers de copropriétaires. Les uns et les autres connaissent-ils leurs obligations en matière d’assurance?

On est en droit de se poser la question, surtout quand on constate que 20 % des copropriétaires ignorent qu’il y a deux contrats : l’assurance du copropriétaire et celle du syndicat de copropriété. Par ailleurs, plus de 40 % des copropriétaires ignorent les biens et les types de dommages qui sont couverts par le contrat d’assurance du syndicat de copropriété et près de 50 % ne connaissent pas les montants d’assurance et de franchise qui y sont inscrits1. Pourtant, le lien entre l’assurance du syndicat de la copropriété et l’assurance de copropriétaire est important pour leur protection. Petits rappels.


Le syndicat de copropriété

En vertu de l’article 1073 du Code civil du Québec, le syndicat doit souscrire une assurance contre les risques usuels, tels le vol et l’incendie, couvrant notamment : 

  • le bâtiment lui-même, incluant les parties communes et la portion du bâtiment incluse dans chaque unité (les murs - comprenant ceux entre deux unités -, les planchers, les fenêtres, etc.); 
  • les aménagements originaux de l’unité (armoires ou baignoire d’origine, par exemple); 
  • la responsabilité civile du syndicat.

L’assurance du syndicat de copropriété doit couvrir la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie, sur la base de la valeur à neuf. En réalité, on devrait plutôt parler ici des coûts de reconstruction, soit la somme qu’il faudrait débourser pour reconstruire l’immeuble en entier advenant un sinistre, sans prendre en compte l’état de vétusté et la dépréciation. Le montant inscrit à titre de valeur à neuf doit notamment comptabiliser : 

  • le coût de démolition, 
  • le coût de reconstruction, 
  • les taxes applicables, 
  • les honoraires des professionnels agissant dans le cadre de la reconstruction, comme un architecte, un ingénieur, etc.

Pour déterminer ce montant avec précision, il faudrait faire évaluer professionnellement le bâtiment et ainsi voir si l’actuel montant d’assurance est adéquat. Pour le moment, il n’existe pas d’obligation légale à faire évaluer professionnellement le bâtiment, mais certaines déclarations de copropriété et certains contrats d’assurance du syndicat l’imposent et peuvent également exiger une réévaluation périodique dans le but d’éviter une insuffisance d’assurance. Important : le défaut d’assurance peut amener les administrateurs du syndicat à s’exposer à une poursuite de la part des copropriétaires pour avoir manqué à leur devoir de gestion.

L’article 1073 oblige aussi les syndicats à souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers, c’est-à-dire la responsabilité civile.

Copropriétaire, vous vous êtes porté volontaire pour faire partie du syndicat? Dès que vous entrez en fonction, vérifiez que non seulement le syndicat, mais aussi les administrateurs sont couverts personnellement par une assurance en responsabilité civile distincte. Bien que le Code civil du Québec ne la rende pas obligatoire, l’assurance responsabilité des administrateurs est fortement conseillée afin de les protéger des conséquences financières si un copropriétaire ou un tiers poursuivait le conseil d’administration pour une erreur, une omission, une faute de gestion, une mauvaise décision. À noter que certaines déclarations de copropriété rendent la souscription d’une telle assurance obligatoire.

Le syndicat a pour mandat de conserver l’immeuble, d’effectuer l’entretien et l’administration des parties communes et de sauvegarder les droits afférents à la copropriété. Pour ce faire, il a l’obligation de constituer un fonds de prévoyance. Les copropriétaires sont souvent tentés de refuser les demandes d’augmentation des charges communes, forçant alors le recours à des cotisations spéciales parfois très élevées lorsque survient un problème. Si les travaux sont négligés, faute de moyens, l’immeuble perdra de la valeur et il pourrait même devenir impossible de l’assurer.

Pour aider les administrateurs du syndicat de copropriété à bien se préparer à la souscription d'une assurance de la copropriété ou à son renouvellement, la Chambre de l'assurance de dommages (ChAD) a créé un aide-mémoire qui peut être téléchargé gratuitement. Ce document rappelle les principales obligations qui incombent au syndicat de copropriété ainsi que des informations importantes et des documents utiles pour obtenir une protection adéquate. Téléchargez l'aide-mémoire en version française ou en version anglaise.

D’autres assurances recommandées

Une protection contre les dégâts d’eau est un avenant nécessaire. Rappelons que 95 % des réclamations faites par les syndicats de copropriété sont dues à des dommages causés par l'eau. Pour être plus précis, il faut souligner que 50 % desdits dommages étaient liés à des problèmes de tuyauterie, 33 % à des infiltrations par le toit, les fenêtres ou les balcons, 9 % à des refoulements d’égouts, et 6 % à des chauffe-eau vétustes2.

Selon le type de copropriétés et leurs particularités, plusieurs autres couvertures pourraient être importantes : par exemple, un avenant « Bris de machine » pour couvrir les dommages aux ascenseurs, par exemple.


L’assurance du copropriétaire

L’assurance du copropriétaire protège minimalement trois éléments : 

  • ses biens meubles; 
  • les améliorations apportées à son unité (modification des portes d’armoires de cuisine, nouveau plancher, etc.); 
  • sa responsabilité civile et celle des membres de sa famille.

Même si aucun article du Code civil du Québec n’oblige le copropriétaire à contracter une telle assurance, la déclaration de copropriété pourrait l’exiger. Dans tous les cas, le copropriétaire a tout intérêt à assurer non seulement ses biens meubles, mais aussi les améliorations qui ont été apportées à son unité depuis la première transaction. Notons que les améliorations sont des travaux effectués dans une partie privative visant à augmenter sa valeur. Par exemple : construction d’une nouvelle salle de bain, changement des armoires ou des comptoirs de cuisine pour un matériau de qualité supérieure. Il est souvent difficile d’établir la liste de ces améliorations, surtout quand on n’est pas les premiers copropriétaires. Lors de l’achat d’une copropriété, il est donc important de demander au propriétaire quelles sont les améliorations qu’il a apportées à son unité par rapport à l’état d’origine ou d’obtenir la liste des améliorations apportées depuis la création de la copropriété. Autrement, en cas de sinistre, l’assurance du syndicat de copropriété remettra les parties privatives dans l’état où elles étaient à l’origine, sans tenir compte des rénovations effectuées depuis.

Le copropriétaire avisé aura également fait inclure une clause en responsabilité civile afin de se protéger contre d’éventuelles poursuites. Par ailleurs, rappelons que le montant de cette protection peut être fixé par la déclaration de copropriété et qu’il est essentiel d’en prendre connaissance pour respecter ses obligations.

Il est également important pour les copropriétaires de s’assurer pour l’insuffisance d’assurance du syndicat, ce qui leur permettra d’être indemnisés si le syndicat demande, par exemple, une cotisation spéciale pour payer la sous-assurance en cas de sinistre.

​11 questions pour guider les copropriétaires

Pour aider les copropriétaires à identifier les informations importantes à déclarer lorsqu’ils magasinent ou renouvellent leur assurance, la ​ChAD a créé un aide-mémoire qui peut être téléchargé gratuitement. Ces 11 questions vous aideront à identifier les informations qui sont pertinentes à mentionner à votre agent ou votre courtier en assurance de dommages afin qu’il puisse vous offrir la protection la plus adéquate. Téléchargez l’aide-mémoire en version française ou en version anglaise​.


Lien entre les deux types d’assurance

L’assurance du copropriétaire agit en complément de l’assurance du syndicat de la copropriété, et ces deux assurances doivent être harmonisées pour offrir la meilleure protection possible pour chacune des parties. Pour s’assurer de bien arrimer les deux contrats, les copropriétaires peuvent demander une copie du contrat d’assurance du syndicat ou, à défaut, une attestation.

De son côté, le syndicat de copropriété peut également demander aux copropriétaires une attestation d’assurance, notamment pour vérifier le montant de la responsabilité civile qui peut être exigé dans la déclaration de copropriété.

Si vous avez des craintes ou des questions en matière d’assurance, communiquez avec votre agent ou votre courtier en assurance de dommages qui a l’obligation déontologique de vous informer et de vous conseiller. Ces professionnels certifiés sont encadrés par la ChAD, un organisme d’autoréglementation spécialisé dont la seule mission est la protection du public. Cette mission se concrétise par une approche préventive dans l’accompagnement et la conformité des professionnels, permettant ainsi de réduire, en amont, les lacunes pouvant causer préjudice aux consommateurs.

1. Bureau d’assurance du Canada, sondages sur la copropriété réalisés en 2014 et 2015.
2. Bureau d’assurance du Canada,« CONDO ET DÉGÂTS D'EAU » , 8 mars 2016 

11/10/2017 17:48:17